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关键词：房地产 投资 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）02-0017-01
房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。在当前的房地产投资可行性研究中存在以下问题：
一、投资决策者对于可行性分析不够重视
由于近十年来正逢房地产市场高速成长期，居民对于房地产的消费需求不断加大，投资需求也空前高涨。房地产企业只要能够购得地块并开工建设，就能够获得较高的利润，因此房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视。
但是随着房地产宏观调控、全球金融危机、信贷紧缩等宏观环境因素的变化，房地产市场已经出现增速递减的现象，逐步进入市场成熟期。房地产企业资产负债率上升，融资成本提高，市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入。
例如2013年7月中冶置业公告，2012年全国总价地王南京下关滨江2号地块被收回。市场分析人士认为，资金投入过多及缺乏大盘开发操作能力等原因使得中冶置业不得不知难而退。从可行性研究的视角看来，作为中央企业的中冶置业没有做好可行性分析工作。连同2010年已经拍下的滨江1号和3号地块，三幅地块总面积达到236万平米，总价256.54亿元。面对数百亿元的投资项目，理所当然地在投资之前就做好充分的可行性研究工作。
但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候，每次竞购土地都需要经过几十次甚至上百次的竞价才能够最终拍得标的。这使得各个开发商获得土地的概率较小，可行性研究的成本白白损失的概率非常高。这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化。宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及价格分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用。对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计（例如碧桂园凤凰城），可以直接沿用到其他城市中。
二、缺乏对可行性报告编写机构的外部评价机制
当前可行性研究行业还没有建立起外部评价机制，而类似的行业（如证券投资分析行业）则已经形成了较为成熟的外部评价制度。“证券通-中国金牌分析师排行榜”的评选已经全面采用量化模式，通过对证券分析师在过去一年发表研究报告的上市公司二级市场股价连续跟踪，以推荐评级报告后个股二级市场走势，来反映其推荐个股的市场接受程度，运用研究报告的"市场影响力"指标对分析师进行考察。同时，评选还考虑盈利预测准确率这一客观指标，通过分析师上市公司业绩预测数据与年报披露实际业绩数据的对比，客观评判分析师市场研判及专业研究的综合能力，其结果能够展示分析师在宏观经济走势判断、行业发展趋势、个股投资价值分析三方面的功力。
如果可行性研究行业也能够建立起相应的外部评价机制，必定能够促使各个研究机构及研究人员更加注重可行性研究报告的质量以维护其经过长期努力建立起来的行业声誉，而那些研究水平较低、经常出错的研究机构和人员将逐步被淘汰掉。
三、缺乏完善的理论指导
房地产投资决策的重要依据取决于可行性研究环节，它作为投资分析中重要部分，是一个复杂的系统工程，同时又是一个项目反复优化过程。房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛，包括市场调查与预测、市场定位、城市规划、营销方式、价格预测等等。所涉及的学科包括政治学、经济学、管理学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等等众多学科。影响可行性分析结果的因素数以百计。如此复杂的问题需要有效的可操作的理论指导才能够完成。
现有的有关可行性研究的理论都较为模式化、简单化地介绍可行性分析的某一个方面，如财务分析、风险分析等。目前我国房地产投资可行性分析的基本依据是住建部于2000年实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定对房地产开发项目的经济可行性提出相应研究方法和框架。
由于房地产投资可行性分析缺乏系统的理论指导，在分析过程中容易产生一些问题。首先是过多地依赖以往经验而不重视使用科学的分析方法。这就会造成可行性研究结论不一致的问题。
这个问题的一个解决办法是在可行性研究中使用现代综合评价方法。综合评价技术已经广泛地应用于我国经济社会的众多领域并且发挥了巨大的作用。综合评价方法可以简单地理解为把反映被评价对象的多个指标的信息综合起来，得到一个新的综合指标，由此综合指标来反映被评估对象的整体情况。主要包括层次分析法、数据包络分析法、模糊综合评判法、人工神经网络评价法、灰色综合评价法等等。
然而综合评价是一种理论性和实践性都很强的活动，具体操作过程较为复杂，对评价者的综合素质要求较高。这主要是因为各种综合评价方法都需要解决权数确定这个棘手的难题。我国房地产市场的政策、经济、技术等等因素一直在不断变化，使得权数的确定非常困难。往往需要企业高管人员、房地产领域的专家、可行性研究人员依据其知识、经验和个人价值观对指标体系进行分析并给各个指标赋予权数。当前可行性研究人员的素质还不够高，难以掌握过于复杂的理论工具。可行性理论研究的发展方向是创造操作更加简单的分析工具，自动赋予各个变量权重，使得可行性结论具有一致性，摆脱对个人经验的依赖。
四、土地历史遗留问题及征地拆迁风险提示不足
目前项目可行性研究中主要关心项目经济测算，对土地遗留问题风险提示不够，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。
土地历史遗留问题的主要表现是土地权属调研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题，会使得房地产投资面临重大风险。
征地拆迁过程出现问题将使得交地时间延期。目前土地市场大多是毛地出让，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为六通一平或者七通一平，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。
各级政府高度重视维稳工作。为了防止征地拆迁过程中出现风险事件，一些地方政府要求开发商在开发前期提交《社会稳定风险评估报告》和《征地拆迁风险评估报告》。四川省2011年开始推行征地拆迁风险评估机制。
针对上述变化，可行性研究工作中要认真做好项目土地风险实地调查工作。首先，项目可行性研究人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门了解项目土地权属情况，调研重点是了解土地是否存在权属不清、抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等。其次，要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研。地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施。第三，要重点关注项目的市政配套设施情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套设施情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注。
五、缺乏有效的数据来源
及时、准确、全面的统计数据是做好可行性研究的必要条件。然而在现实中，可行性研究人员却很难找到足够数量和质量的统计数据来撰写他们的报告。
可行性报告的数据来源是统计局、住建部等政府部门。然而这些部门提供的数据对于可行性研究而言并不够充分。截止2012年底，全国住房信息联网工作只是实现了40个城市的联网，而且没有对外公开。实现全国住房信息联网且信息公开可查询还有相当一段时间。不仅是可获得的数据数量较少，而且数据质量也存在问题。国家及地方统计局近年来公布的各项数据多次受到社会各界的质疑。在缺乏关键的数据情况下做出的可行性分析，其结论的准确性必然受到一定影响。
在一些比较发达的西方国家和地区，由于他们的房地产市场比较成熟，建立了比较完善的房地产项目可行性研究数据信息库。这样，房地产企业在进行项目可行性研究时就可以迅速、方便地获得所要的数据和相关信息。
房地产可行性研究要建立可行性研究相关数据库。当前房地产市场价格、销量等信息透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到系统、完整和准确的市场信息。市场信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来较大误差。在这种情况下，更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。在成本信息方面，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。大中型的房地产企业还应重点进行房地产政策分析。从国家和所在城市两个层面分析房地产调控政策、金融政策、城市规划等政策信息对房地产投资的影响。
总之，当前的房地产可行性研究工作中存在着诸多问题，这些问题的解决需要可行性研究人员及相关人员共同努力才能够得以解决。
参考文献
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第二部分 房地产项目建设可行性
第三部分 房地产项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第四部分 房地产项目产品规划方案
第五部分 房地产项目建设地与土建总规
第六部分 房地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第七部分 房地产项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第八部分 房地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第九部分 房地产项目财务评价分析
第十部分 房地产项目财务效益
一、引言
自20世纪70年代公允价值概念首次出现在美国会计原则委员会报告书第4号（APBStatementNo.4）以来，公允价值计量一直都是国际会计界研究与讨论的热点问题之一。到目前，公允价值已成为美国等国家会计准则以及国际财务报告准则中的重要内容。
近年来，随着中国企业会计准则与国际财务报告准则的实质性趋同，财务报告决策有用性的目标得以进一步明确，公允价值也一改以往尴尬和羞涩的处境而成为计量会计要素的基本属性之一，而且在5种计量属性之中，公允价值因其在具体会计准则中的使用次数仅次于历史成本而成为最活跃的计量属性之一。据统计，在38项具体准则中，有17项
准则不同程度地使用了公允价值，约占具体准则数量的45%。会计准则是具有“经济后果”的，公允价值计量属性的引入，不仅关系到企业资产和负债等要素的计量，而且影响着公司各会计期间盈余计量的准确性，而公司盈余又是投资者进行投资决策的重要“风向标”。由此可见，会计盈余信息价值相关性的高低不仅是评价会计信息质量高低的重要参照，也是衡量准则质量高低的重要依据。
后文的结构安排是：第二部分是国内外文献回顾，第三部分是理论分析及研究假设的提出，第四部分是实证检验和分析，第五部分是研究结论及相关政策建议。
二、文献回顾
国外学者关于公允价值的研究由来已久，在上个世纪的90年代，随着金融市场的蓬勃发展，研究对象也由最初对历史成本和公允价值优劣问题的争论转而研究公允价值在准则中的应用效果等问题。如Barth通过研究发现证券投资的公允价值信息具有显著的解释能力［1］。Nelson也得到了基本一致的结论，同时还发现贷款、存款、长期债务与表外金融工具的公允价值与其账面价值的差异并不具有价值相关性［2］。然而，同样以美国上市银行1992和1993年的相关数据为研究对象，Eccheretal却发现证券投资、贷款、长期债券及其他表外金融工具的公允价值信息具有价值相关性，只是相关性研究期间在呈现减弱趋势［3］。Venkatachalam进一步提供了衍生金融工具公允价值信息相关性的证据［4］。KhuranaandKim以美国银行1995~1998年的相关数据为研究样本发现金融工具的历史成本信息与股票价值的关联度与其公允价值信息与股票价值的关联度并没有什么区别。对于那些规模较小和信息环境不够透明的银行来说，历史成本比公允价值具有更强的信息含量［5］。可以看出，国外学者关于公允价值的实证研究，其对象主要集中于金融行业。这一方面是由于发达的金融服务市场的存在使得采用公允价值计量其金融资产及负债的可操作性较强；另一方面则是由于银行业在国民经济中所占有的举足轻重的地位所使然。
在我国，公允价值基本尚属引入期，学者们主要对公允价值的内涵［6，8］、公允价值的性质［9］、公允价值的可靠性［10-11］，以及公允价值的理论基础［12］等问题从理论上进行了讨论和研究。实证研究方面，公允价值的研究成果并不多见。其中，邓传洲通过对B股公司按照国际会计准则第39号披露公允价值信息后的股价反应进行检验，提供了B股公司公允价值信息的披露具有价值相关性的经验证据［13］。然而由于B股公司的特殊性，上述结论并不能说明A股公司在使用公允价值计量属性之后盈余信息的价值相关性是否得以提高。随着新会计准则在上市公司的全面实施，公允价值的使用范围将会逐渐增大，鉴此本文将在借鉴国内外学者相关研究方法的基础上，通过对新会计准则实施后的第一个会计年度的盈余信息质量进行研究，分析公允价值对我国公司会计盈余信息相关性的影响，以期能够为准则制定机构及时了解准则制定质量、准确把握准则进一步完善的方向提供参考，同时也为信息使用者理解公允价值对会计盈余的影响提供借鉴。
三、研究设计
（一）研究假设
在证券市场会计研究中，信息观和计量观是财务呈报理论研究的两个主要流派。自20世纪60年代以来的相当长的一段时间里，信息观一直占据主导地位。该理论认为：会计信息的有用性在于其能向投资者传递影响其决策的信号，如果会计信息的披露导致了投资者对公司价值预期的调整，就说明会计信息是有信息含量的。因此，按照财务报告信息观的逻辑思路，会计信息披露质量提高的途径就是在遵循成本效益原则下，充分披露公司的信息，即公司披露的信息越充分，股价就越能反映公司的内在价值。毋庸置疑，在将历史成本作为唯一或者主要计量模式的传统会计发展阶段，信息观主张通过充分揭示信息来提高历史成本会计模式的决策有用性是符合当时需要的，然而，随着社会经济的发展和信息技术水平的提高，以历史成本为基础所提供的信息已经无法满足使用者决策的要求。而与此同时，公允价值因其更好的决策相关性特征成为一种与历史成本并驾齐驱的计量工具的时机日趋成熟，财务呈报的信息观逐渐被计量观所取代。
计量观主张通过引入新的计量手段，将以前由于计量手段限制不能进入公司财务报表的资产和负债等纳入会计核算体系，并通过对表内项目更公允地计量和确认，向投资者提供更真实的盈余信息，降低投资者做出错误决策的可能性。与信息观主张通过充分揭示和补充信息来提高历史成本会计模式的决策有用性不同，计量观主张通过改进计量技术以实现会计信息质量的改善，即在具有合理可靠性的前提下，企业使用公允价值计量其资产和负债，从而使企业能够提供更有利于投资者评估企业价值的信息，进而影响投资者决策。依照计量观理论，新准则中较大范围地使用公允价值，将一方面使资产负债表中的各项目金额更接近其真实价值，另一方面也使损益表中的盈余更能反映企业的真实经营状况。据此，本文提出假设H1：公允价值调整后的会计盈余价值相关性较调整前更强。
此外，随着公允价值计量属性地位的明确，资产（或负债）的公允价值与账面价值之间的调整额也在利润表中予以单独的列示，因此，该调整额在影响企业经营状况指标好坏的同时，也成为影响股票价值变动的主要因素。因此，本文提出假设H2：公允价值调整额具有价值相关性。
（二）模型构建
本文主要使用价格模型对盈余信息的价值相关性进行研究。首先针对假设H1，本文采用相对关联研究的方法构建回归模型（1）如下，旨在通过对公允价值调整前后的会计盈余的线性回归拟合优度进行对比，判断准则中引入公允价值后的实施效果。
Pit=α0+α1×BVPSit+α2×EPSit+εit（1）
式中：Pit为公司i第t期期末的股票收盘价格；BVPSit为公司i第t期期末的每股账面价值；EPSit为公司i第t期的每股收益，并分别使用公允价值调整前的每股收益BEPSit和公允价值调整后的每股收益AEPSit进行替代。
其次，针对假设H2，本文采用增量关联研究的方法构建回归模型（2）如下：
Pit=β0+β1×BVPSit+β2×BEPSit+β3×FVAit+εit（2）
式中：FVAit表示每股公允价值调整额；其余变量含义同上式（1）。
通过观察式（2）中回归系数β3是否显著判断公允价值调整额是否具有价值相关性，若β3通过显著性检验，表示公允价值调整额具有价值相关性。
（三）样本选择及数据处理
样本选择标准有：（1）金融保险业和建筑及房地产两个行业①；（2）2007年12月31日之前在深沪两市上市交易的A股公司；(3)2007年年报和中期报告中公允价值变动额非0。最终的样本包括金融保险业（以下简称为“金融业”）25家公司和建筑及房地产业（下文简称为“房地产业”）33家公司。
在数据整理和处理方面，本文的会计盈余使用季度盈余指标，数据主要通过逐份查阅上市公司2007年年度报告及中期报告获取，股价信息通过查询大智慧软件获得，并与国泰安数据库（CSMAR）中的相关数据进行了逐一核实，数据处理使用SPSS15.0完成。
四、实证分析
（一）描述性分析
各相关变量的描述性统计结果如下表1所示：
说明：在样本公司中，金融行业和房地产业中分别有11家和1家公司在2007年上市，本文无法获取这些样本公司2007年全部的季度盈余信息，因此，两个行业的样本实际观测值分别为72和128个。
由上表1可以看出，在公允价值调整之前，金融业的每股收益最小值为-0.237，表明公司每股亏损约0.23元，在公允价值调整之后，金融行业的每股收益最小值增加至0.01元，表明金融业内公司的公允价值调整额具有一定的“扭亏”功能。在房地产业内，公允价值调整之前的每股收益最小值为-0.718，调整之后的每股收益最小值为-0.049，该行业内的公允价值调整额呈现一定的“减亏”功能。
①本文选择金融业和房地产业两个行业的原因是：第一，金融保险业和房地产行业在资本市场中所占据的重要地位；第二，公允价值在这两个行业应用比较集中。
对于公允价值调整额对每股收益的影响，表1显示，金融业每股收益公允价值调整额(FVA)的均值为0.047，占调整前每股收益（BEPS）的比例为14%。房地产业每股收益公允价值调整额(FVA)的均值为-0.005，约占调整前每股收益（BEPS）的5%，与金融保险业相比公允价值调整额相对较小。此外，金融业FVA指标变异系数（标准差/均值）为3.66，而房地产业该指标为2.79，说明金融业FVA
指标波动性较大。
（二）实证检验结果
1.模型（1）的实证检验结果
本文对模型（1）分别采用公允价值调整前会计盈余和公允价值调整后会计盈余数据进行回归的结果如表2所示，其中PanelA是对混合样本的检验，PanelB是分行业样本的检验。
由表2可以看出，在公允价值调整前和调整后对混合样本进行回归的结果均通过F检验，DW检验结果说明残差之间相互独立，并无明显相关性。变量BEPS与AEPS的t值均在0.01的水平上显著，表明公允价值调整前后的盈余对股票价格的解释力均具有统计显著性。调整后的R2在公允价值调整后较调整前有一定的增长，说明公允价值调整后的模型（1）的拟合优度AdjR2高于调整之前。
在金融行业内，公允价值调整前模型（1）的拟合优度（AdjR2）为0.691，在对公允价值调整后，模型拟合优度提高至0.702，EPS在调整之前与调整之后的t值分别为3.012和3.435，该结果支持金融保险行业公允价值调整后的会计盈余价值相关性较调整前盈余的价值相关性更强的假设。
然而，在房地产业，模型（1）的AdjR2在公允价值调整前为0.359，在公允价值调整后为0.337，较调整前有所降低，说明公允价值的使用并没有提高房地产业会计盈余信息的解释能力，因此实证结果不支持房地产业公允价值调整后的会计盈余的价值相关性较调整前的相关性更强的假设。
对于盈余信息的价值相关性为什么会存在明显的行业差异，究其原因可能主要是由于公允价值的实践应用差异所致。在金融保险业，由于大多数金融工具存在活跃的市场，公允价值较易获得，应用公允价值计量金融资产及金融负债可操作性较强。但是对于建筑及房地产业而言，“同楼不同价”以及“一房一价”使房地产项目的公允价值较难取得。据调查，在33家房地产类上市公司中，除1家公司对投资性房地产运用公允价值模式进行计量外，其他公司均采用成本模式，因此其投资性房地产项目并不会形成公允价值变动损益，而33家房地产公司的损益表中所记录的公允价值变动损益主要来源于交易性金融资产的公允价值变动；而25家金融业公司除了3家对投资性房地产采用公允价值计量之外，公允价值变动损益也主要来源于交易性金融资产和负债以及衍生金融工具的公允价值变动。这样，由于房地产企业的公允价值变动损益并不是由于其主营业务类资产及负债的公允价值变动所产生，从而导致房地产业会计盈余信息的价值相关性弱于金融行业。
2．模型（2）的实证检验结果
为进一步检验公允价值调整额是否具有相关性，本文分行业对模型（2）进行回归后的结果如表3所示。
注：***表示在0.01的统计水平上显著。
由表3可以看出，金融业FVA显著性水平为0.125，建筑及房地产业FVA的显著性水平为0.950，均未通过显著性检验，说明会计盈余中所包含的公允价值调整额的大小与股价波动的价值相关性不具有统计显著性。至于公允价值调整额对股票价格影响不显著的原因，本文认为可能与两方面因素有关。其一由公允价值使用范围较小所致。截至2007年12月31日，深沪两市建筑及房地产企业上市公司共119家，其中有91家公司年报显示持有投资性房地产，但仅有2家公司采用公允价值模式计量其投资性房地产，其余均选择了成本模式。而在公允价值使用条件比较便捷的金融保险业，主要由金融资产和金融负债采用公允价值计量所导致的公允价值调整额也仅占其调整前每股收益的14%，可见在上述两行业中，公允价值计量模式的使用仍然是比较保守的，公允价值调整额的大小对公司盈余的影响程度并不大。其二与公允价值较历史成本计量易受管理层操纵有关。在新准则体系中，考虑到我国作为新兴市场经济国家，许多资产没有形成活跃的市场，因此公允价值的使用被划分为活跃市场，无活跃市场，但相似资产有活跃市场以及运用估值技术三个层级，同时对后两者的使用条件作出了比较严格的限定，然而上述举措不能完全消除公允价值计量的主观性，因此居于信息弱势一方的投资者对公允价值调整额的大小并不会给予更多的关注。
五、研究结论及政策建议
（一）研究结论
本文采用相对关联和增量关联研究方法，通过对公允价值调整前后会计盈余的价值相关性以及公允价值调整额的价值相关性的实证检验，对金融保险业和建筑及房地产业两个行业2007年使用新会计准则后的会计盈余信息的价值相关性进行了研究，主要结论如下：
第一，从整体上看，新准则实施之后季度会计盈余的价值相关性有所提高，但是行业差异比较明显。公允价值信息的披露提高了金融保险业公司会计信息的价值相关性，金融保险公允价值调整后的会计盈余较调整前的季度盈余对于股价的变动具有更强的解释力，但是在建筑及房地产行业上市公司中却未找到类似的证据支持。
第二，针对公允价值调整额对股票价格的影响，无论是金融保险业还是房地产及建筑行业，其解释力均不显著，公允价值调整额缺乏增量价值相关性。
综合以上研究结论本文认为，股票投资人等信息使用者虽然关注金融保险公司是否采用公允价值这一新的计量属性，但是并不会将公允价值调整额的大小作为自身决策的重要依据，对于公允价值调整金额，信息使用者仅仅给予有限度的关注。
第三，针对公允价值调整额对股票价格的影响，无论是金融保险业还是房地产建筑业，其解释力并不显著，说明公允价值调整额缺乏增量价值相关性。
综合以上分析可以看出，虽然公允价值作为一种新的计量属-§ 性已经与历史成本并驾齐驱于会计计量舞台，虽然股票投资人等信息使用者关注公司是否采用公允价值这一新的计量属性，但是并不会将公允价值调整额的大小作为决策的重要依据，对于公允价值调整金额，信息使用者仅仅给予有限度的关注。
（二）政策建议
我国企业会计准则已经实现了与国际财务报告准则的实质性趋同，然而在国际财务报告准则中，75%的现行国际财务报告准则运用了公允价值，为促进与国际财务报告准则的持续性趋同，推动公允价值在我国会计实践中更广泛地运用，本文提出以下建议：
第一，积极培育公允价值应用的市场条件。公允价值的运用有赖于完善的市场机制的建立，要素、资产的市场价格是最客观、最可靠、也是最简便的公允价值的来源，积极培育和完善包括金融、证券以及评估等在内的各类市场体系，着力提高市场交易的透明度，提高公允价值的可靠性和客观性，同时，加强会计人员职业道德教育，提高财务会计人员的职业判断能力，为公允价值的广泛使用提供道德和技术的支撑。
第二，建立专门的公允价值会计准则。公允价值的使用是一个系统性工程，涉及估值、列报及披露等多个环节，而目前会计准则对公允价值会计的相关问题分散见于多个具体准则之中，给使用者准确理解企业信息带来了极大的不便，为保护包括投资者在内的财务报告信息使用者的利益，建立公允价值会计准则，将公允价值估值、计量、列报和披露等问题作出系统性的制度安排，如在信息披露方面，要求企业主体对公允价值的计价方法，估值依据等信息予以披露和说明，对已经可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的项目应当说明原因，并分析这一举措可能造成的影响等等，从而更好地保护投资者的利益。
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［11］谢诗芬。公允价值计量：中国引入绿色GDP理念和环境会计审计的重要前提［J］.财经理论与实践，2004(1):72-76.
从本人入职公司两月以来，在市场部担任负责市场研究方向的高级专员职务。在领导和同事的指导协助下，基本保质保量的按时完成了各级领导安排的例行性工作及临时工作。
目前本人负责的主要例行市场研究报告包括：北京在售各项目周报、北京在售各项目月报、每月房地产市场宏观分析报告、房地产龙头企业月度调研报告、北京沈阳等四城市月度房地产市场调研报告(配合开发部)、竞争项目及同类产品市调报告
工作亮点：入职以来改进了市场部各报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并提升了专业性及可读性。增加深化了部分例行分析报告。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，使之实现流程化、专业化。
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目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网站
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6
商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1
其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9
占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示：
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3．3分类物业特点
据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）
(三)有利投资经济形势成因分析
（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数