它山之石可以攻玉，这里是细心的小编帮家人们分享的5篇居家养老盈利模式分析，仅供参考，希望可以帮助到有需要的朋友。
【关键词】养老社区；保险公司；战略创新；产品创新；经营模式
伴随着中国经济腾飞和老龄化人口的加剧，对于养老的需求也逐渐加大。而目前公立养老院不管在硬件建设上，还是在软件上已远不能满足社会的需求，这为商业保险公司进入养老社区提供了机遇。
1 保险公司投资养老社区的机遇
2011年9月17日，国务院印发的《中国老龄事业发展“十二五”规划》预测，在“十二五”期间，60岁及以上老年人将由目前的1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年增加老年人860万， 到2030年全国老年人口规模将会翻一番，中国已经步入了老龄化社会。摆在我们面前的是日趋严重老龄化问题，社会养老需求将大幅增加。而面对日益增加的老龄化人口，国家投资远远没有跟上，养老机构严重缺乏，中国养老床位缺口所需的投资达2000-3000亿元，这还不包括养老机构中的其它配套设施，整个中国养老市场的商机大约在4万亿元。
与此同时，2012年7月26日，中国保监局调整《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，进一步拓宽了保险资金的运用渠道，上调不动产投资上限比例，鼓励保险公司进入养老社区建设。而对于保险公司来说，养老社区的投资可以扩展产业链，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。
第三，我国商业保险公司的养老服务行业尚处在起步阶段，市场竞争程度还比较低，目前真正运营的养老社区保险公司只有泰康人寿和新华人寿保险公司两家，大部分投资企业基本上还处于同一起跑线上，面临市场化严重不足、市场操作不规范，这些因素为保险公司进入养老社区提供机遇。
2 保险公司面临的挑战
2.1传统观念对养老社区的影响
我国大部分居民深受传统文化的影响，尤其是不发达地区和农村，奉行家庭养老、“养儿防老”，认为子女照料父母是应尽的义务，而不愿意把父母送到专业的养老机构。并且，大部分老年人对生活多年的地方有大依赖性，不愿意离开熟悉的环境而去一个新环境；同时，如果子女送父母到养老院，会被认为不孝顺，而备受压力。因此，多年以来，除少数无依的孤寡老人外，即使家庭养老的负担越来越重，国内的主要养老方式还是家庭养老。
2.2土地成本对养老社区的影响
2007年8月10日，国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合的《土地利用现状分类标准》把土地共分12 个一级类，包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。对于不同性质的土地，拿地成本不一样，如果已较低的成本拿地，会大大降低养老社区的营运成本。而目前的法律、法规对于保险公司拿地建设养老社区没有相关的优惠措施，如果以普通商品住宅或商服用地拿地的话，以北京和上海目前的价位，必然成本太高，保险公司不可能运营或盈利。
2.3综合运营对养老社区的挑战
养老社区囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务，令保险公司更像是一位“综合运营商”，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“经营智慧”。而目前，我国商业养老机构普遍存在布局不合理，经营运作模式陈旧，服务水平参差不齐，养老设施和服务质量偏离市场要求的问题，商业养老的功能和作用没有得到应有发挥和体现。
在目前的社会养老机构中，真正意义上符合现代老人高品质养老生活需求的老年养老社区很少。
2.4税收对养老社区的影响
目前，国内商业养老相关税法还不够健全、完善，相关税收制度还比较单一，许多具体规定还比较缺乏。例如，在税法中，由于没有明确规定个人购买商业养老保险所支付的养老保险费能不能税前扣除，单位为职工个人购买商业性补充养老保险或个人购买商业养老保险时，养老保险费作为个人所得税的“工资、薪金所得”项目，需缴纳个人所得税。这说明企业为个人购买商业养老保险或个人购买时，还要为此交纳个人所得税，这不利于员工福利的提高和个人养老诉求，在一定程度上加重了个人税收负担，从而不利于商业养老保险的发展。
3 对保险公司投资养老社区的建议
3.1战略创新
土地成本和税收政策很大程度上决定保险公司投资养老产业的盈利周期，而土地价格是由政府决定，如果政府给予政策优惠，用特殊规划用地的低价将土地出让给保险公司，那么几乎就是保盈利的项目。如果政府没有给予土地出让优惠政策，采用商业用地市场化的手段出让土地，那么保险公司运营成本将相对较高。所以，保险公司不能单纯依靠政府低价出让土地，而应该以市场化的手段获得土地为最终目标，并进行商业化运作。
针对面对目前土地和税收政策现状，保险公司必须市场定位清晰，公司战略必须有所创新，才能在市场上获得立足之地。而目前的法规政策，决定了保险公司的运营成本必然较高。在养老社区规模一定的情况下，要想盈利，必须提高养老社区的入门门槛，这也决定了服务对象必定是高端人群。对于保险公司来说，城市规模决定高端人群多少，养老社区地理位置和服务方式决定高端人群入园的强弱。
好的地理位置属于稀缺资源，所以，对于保险公司投资养老社区，应尽快在稀缺地理位置拿地，但也提醒，在实际操作层面上应该根据自身公司实际情况来操作，切忌盲目上马。
3.2产品创新
保险公司在发展中积聚了大量长期资产，大量的客户资源和机构网络资源，如果未来通过产品创新，发行以服务为承诺，而非提供现金保障的新型保险产品，将使保险公司具有非常大的竞争力，而这些优势是其他机养老构无法相比的。
具体为养老社区服务可以与公司销售险种挂钩，如某一客户购买某保险公司的养老产品， 那么他可以在该保险公司下设的养老社区享受相应的服务， 而如果客户购买该公司寿险产品，没有购买养老产品， 却想进入该养老机构， 那么可以把寿险产品转化为相应的养老产品， 并且给予一定的优惠。根据客户购买的养老产品规格享受到不同类别的医疗、护理、物业等服务。
3.3经营模式创新
保险公司可以在全国各地建立类似于集医院、娱乐、交友和养老多样式的连锁超市经营模式。使用连锁式经营方式，不但能整合本系统内的所有资源，还能整合一部分社会资源，使连锁式养老社区进行有效的资本运作， 降低运营成本， 提高服务质量， 增加利润。同时，使客户有更多选择，可以确保客户在不同保险公司可以选择不同景点坐落分支机构， 于是客户就能任意选择居住场所， 减少居住地的单一性。多样式的服务经营模式还可以有效管理客户的信息， 如病历， 生活起居习惯等各项记录， 从而为老年人提供更完善人性化、差异化的服务。
【参考文献】
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[2]张莉媛，我国保险产业链弊端分析，企业研究，2010年第8期
[3]孙祁祥等。中国保险市场热点问题评析（2007—2008）.北京：北京大学版社，2008
关键词： 新常态； 养老保险； 世代交叠模型； 延迟退休
中图分类号：F83 文献标识码： A文章编号：1003-7217（2016）02-0021-05
一、问题提出
“中国经济呈现出新常态”，这是党和政府对我国当前和未来一段时间经济社会发展走势的一个基本判断，其特征主要表现为：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同时伴随着我国人口老龄化问题的日益突出，中国养老保险体系建设的一个重要任务就是要适应新常态、应对新常态，并在新常态这一基本约束条件下深化改革，寻求更好的发展路径，为全面建成小康社会提供稳固的保障基础。
养老保险体系是指一国（或一个地区）为实现老有所养而采用的一整套体系，包括养老保险机构、养老保险产品、养老资金投资与监管制度等。各国在社会经济发展实践中采用了不同的养老保险体系，世界银行（1994，2005）认为世界各国在构建和完善养老保险体系中应至少包含三大支柱：一是政府强制执行的社会养老保险制度；二是由政府或者雇主出资并带有福利色彩的养老金计划（即企业年金）；三是通过个人储蓄或投资而形成的个人养老金融资产。
国内外学者对养老保险的影响因素进行深入探讨，这些因素主要包括人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场发展程度等。研究结论概括为三个观点：（1）人口老龄化会造成养老基金的收不抵支，很多国家通常以鼓励生育和延迟退休年龄来加以应对[1-7]；（2）企业内生增长能力则是解决养老问题的关键，如果一个经济体中企业可以获得较高的人力资本，就可以推动产业进步，同时促进劳动收入占比有效提升，对冲社会养老风险[8]；（3）养老保险发展离不开金融市场的发展，经验证明发达的金融市场可以为本国居民提供有效的养老资产配置，反过来也可以促进金融市场的健康稳定发展[9-11]。
前两个观点的文献资料较多，研究结论基本一致，而金融市场与养老保险相互促进的文献主要局限于国外研究，这与我国金融市场发展薄弱有关。为此，本文基于国家政策角度，重点研究人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场改革三大因素对我国经济新常态发展情况下养老保险体系的影响。
二、模型构建
本文利用世代交叠模型基本思路[1，2，3，12]进行建模。首先假设在一个封闭经济中有三大经济部门：为数众多的个人（或家庭）、为数众多的竞争性企业、一个政府。
个人层面：为简便起见，本文不特意区分个人和家庭，个人提供劳动，获得工资，安排消费和储蓄，作为理性人实现整个生命过程中的消费最优化（也可以将储蓄理解为推后的消费）。
企业层面：企业通过金融市场获得融资，在劳动力市场获得劳动，在一定的技术条件下组织生产。同时企业按照资本边际租金水平支付利息，按劳动边际成本支付工资，按企业家获得超额利润。为了模型简便且由于企业数量众多，故假设企业整体上不存在超额利润。
政府层面：假设该经济体中的政治、文化、法律等基础性社会制度给定，政府坚持利他，以社会整体福利水平最大化为目标实施经济政策。假设政府创建了养老保险体制，除了养老保险之外政府既没有收入也没有支出。
（一）劳动人口
在人口代际结构中本文仍然采用OLG假设，个人的寿命是有限的。不考虑个人寿命的不确定性，假设个人寿命分为两个阶段：成年期和老年期（每个阶段大概为20～30年）。
（三）社会养老与家庭决策
我国已经建立了相对完整的“统账结合”的养老制度，其中统筹账户和个人账户都来自于工资，假设社会养老保险费率为q；除去社会养老费用后，个人自主选择消费储蓄方式，并通过金融市场转化为有效投资。同时政府制订了社会养老保险计发工资水平，为当期社会工资水平的一定比例，设为w。
以第t代典型个人为例，假设成年期个人收入为工资，支出为消费、社会养老保费，显然收入与支出之差为储蓄。在老年期，个人收入为成年期积累的储蓄、基本社会养老金给付，支出为消费。结合上面的相关假设，特作如下定义：
令（t，1）为第t代人的成年期，（t，2）为第t代人的老年期，则Ct，1为第t代在成年期的消费，Ct，2为第t代在老年期的消费；St为第t代在成年期的储蓄；β代表个体的时间偏好程度，参数值越大表示个体越倾向于当期消费，反之则倾向于延迟消费。因此，家庭决策模型描述如下（效用函数定义为对数效用函数）：
四、政策效应模拟分析
（一）参数设定
对式（23）所涉及的经济参数进行校准（每期设定为20年），具体参数设定及其理论依据如表1所示。将表1中的参数值代入式（23），解得年均利率水平为10.60%，这与当前中小企业实际贷款利率基本相当，表明模型构建具备较强的应用价值。
（二）政策情景设定
1. 延迟退休。
为了应对人口老龄化，我国政府正在积极推进延迟退休。按照现有材料，预计我国将延迟退休5年，即第（t-1）代人口在第t期还要多工作0.25个单位时间（每期为20年，延迟退休5年即增加0.25个单位时间）。在第t期劳动人口共有：
Nt+0.25Nt-1=Nt+0.25Nt/（1+n）=1.18Nt
因此实施延迟退休后，劳动人口增长率将从原有的0.38变动为最高的0.63，即0.38≤n≤0.63。但是如果没有实施延迟退休，我国老龄化情况将持续严重，为简便起见，设定n=0.3，情景设置中n分别取值0.3、0.4、0.5和0.6。
2. 社会保险费率。
社会保险费率沿用表1中的取值为28%。未来国家有三种选择：一是维持现有水平保持不变；二是降低费率（减轻企业负担）；三是提高费率（人口老龄化压力）。相应地，设置三个政策情景：28%保持不变，下降为20%，提高到40%。
3. 劳动收入占比。
增加劳动者收入水平一直是党和政府的重要任务，因此也设置两个政策情景：劳动收入占比保持在0.5不动（α=0.5），劳动收入占比提高至美国当前水平（α=0.25），即0.25≤α≤0.50，情景设置中α分别取值0.5、0.4和0.3。
4. 金融改革。
随着我国出现新常态，金融体制改革将进一步深化，储蓄转化为投资将更为顺畅。基于此，设定0.8≤b≤1，情景设置中b分别取值0.8、0.9和1.0。
（三）数值模拟分析
在上述政策情景下，按照不同的政策组合进行数值模拟，具体结果见表2所示。为了更好地分析社会养老保险盈亏情况，定义Dt为第t期的社会养老保险盈亏，即第t代成年人社会养老保费支出减去第（t-1）代老年人养老金收入，则：
显然，只需要计算q-w1+n就可以得到养老金盈亏占人均工资水平的比重，因此，将该比例定义为养老金盈亏比例。
从表2中养老金盈亏比例来看，不管是否实施延迟退休，只要人口老龄化问题仍然较为严重，为了维持社会养老基金的正常运转，提高社会保费几乎是唯一的选择，但也需要付出市场利率显著上升的代价；另一方面，在老龄化较为严重的条件下，如果确保市场利率维持较低水平，也不得不面对社会保险基金入不敷出的窘境。
五、结论与建议
我国“421”人口供养结构使家庭财富积累和代际转移难以满足养老需求，新常态背景下社会呈现“未富先老”的特征又决定了短期内不能完全实现社会化养老，因此，推行养老保险市场改革势在必行。本文的理论分析与政策效应模拟分析结果说明：
1.国家不能仅仅依靠延迟退休政策应对人口老龄化。
与校准值相比，组合C～G都表示实施延迟退休政策可以适当提高劳动力供给，但如果单纯实施延退而缺少配套的金融市场改革措施，那么，延迟退休会导致市场利率上升，并不必然使养老金扭亏为盈，例如组合E市场利率由校准值10.6%上升到10.69%，养老金亏损由15.47%上升到17.5%。延迟退休可以延长缴费年限，相应缩短领取养老金年限，主要目的是解决养老金可持续问题。中国人口老龄化趋势已不可避免，现阶段延迟退休更多的是个人自主选择，学术界关于强制延迟退休和弹性延迟退休对于劳动力供给、经济增长的影响也没有明确结论，因此，可以考虑实施放宽人口政策，十八届五中全会提出的“全面放开二胎”就是完善人口发展战略，保持劳动力维持在一个稳定状态的导向性政策。
2. 国家应保持社会养老保险制度的相对稳定。从数值模拟结果来看，如果将养老保险缴费率从0.28提高到0.4，养老金盈亏状况有所好转，表现为养老金盈亏从校准值的亏损15.47%变更为组合C的亏损2.86%，或者组合G的盈利2.50%。但是与发达国家相比，我国的企业、个人养老保险总缴费率已经处于高位，企业也承担较重的经营压力，因此，不宜继续调高总缴费比率。同时，短期内也不宜较大幅度地调低社会养老保险费率，这样可能会引起社会保险基金的更大幅度亏空，不利于社会经济稳定。国家在保持现有养老保险制度稳定的前提下，适当提高个人缴费比率，降低企业缴费比率，逐步降低总缴费率是未来缓解资金供需矛盾的可行方案。
3. 国家应完善养老保险体系并提高资金运用效率。
从提高劳动收入占比和金融市场投资转化率来看，组合C～G可以得出相同结论，随着投资回报率由0.5降到0.3，相应劳动收入占比从0.5提高到0.7，金融市场投资转化率从0.8提高到1.0，都会降低市场利率，例如组合B的年均市场利率从10.75%降至6.26%，组合G的市场利率从12.66%降至7.88%。养老金满足未来养老需求的关键点在于高效投资、稳健回报。国家应加强养老保险体系的改革创新，使储蓄向投资的转化更为直接和有效，完善的金融体系为各类养老金提供可靠多元的投资渠道，较低的市场利率可以有效调控企业融资成本。
参考文献：
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关键词：社区养老；经营模式；智慧安防；养老服务；模式创新
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.073
我国人口老龄化现状日益加剧，面对未富先老的国情，解决老年人的照料问题成为挑战，进入养老院养老必将成为一种趋势，其中社区养老以其低成本、高安全性、老人适应性强、儿女探望方便，并可兼顾家庭，应该成为中低龄老年人最好的选择。但事实上社区养老并没有成为主流，甚至大部分社区养老院经营困难。为了揭示其中的原因，本文对社区养老院、养老服务的消费者进行走访和调查，分析了其中的预期差异，并提出解决问题的思路。
1调查数据统计
1.1本项目调查对象、特点和方法
本文随机调查了厦门5个社区，每个社区随机调查20位居家养老的老人，并调查5家养老院，每家养老院随机调查了20位在院老人，并调查了养老院的管理人员。调查对象从年龄分有高龄、中龄和低龄，从护理等级分有健康护理、三级护理、二级护理、一级护理和特殊护理，从自理能力分有全自理、半自理、全护理和特殊护理，从子女关系分有孤寡老人、空巢老人、和子女关系紧张的老人，和子女关系融洽的老人，所以样本具有总量多，覆盖面广，层次分布均匀的特点。采用实地走访调查和网络问卷调查相结合的方法。
1.2社区养老机构现阶段存在的困难调查
本文随机调查厦门5家社区养老院，调查表提供7个选项，经营成本高（A）、老人或子女满意度低（B）、护理人员素质低（C）、入住率低（D）、政府支持力度小（E）、老人突发风险多（F）、和其他（G），选择其中3项主要的困难，并按影响由大到小按序排列。调查数据统计如表1。
1.3老人对各种类型养老机构满意度调查
本项目调查老人对四种养老方式的满意度，调查问卷设置安全保障、养老支出、护理质量、老人适应性、家庭兼顾性和探望便利性6个维度，每个维度设置为非常满意、满意、中等、一般、不满意、非常不满意6个档次。具体数据统计见表2。
1.4各护理等级老人对各维度的关注度调查
本项目调查不同自理能力的老人对上述6个维度的关注度，关注度中随机调查了全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理能力各15名老人，老人对6个维度按关注程度从大到小排序。调查数据统计如表3。
2数据分析
2.1四种养老方式老人幸福指数对比分析
根据调查数据，本文对比专业医疗机构、专业养老机构、社区养老机构和居家养老四种养老方式对6个维度的满意度数据转化为分值，非常满意、满意、中等、一般、不满意和非常不满意分别对应分数为100、80、60、40、20和0分，6个维度的权重分别设置为0.3、02、0.2、0.1、0.1、0.1。用总分来衡量四种养老方式是老人的幸福指数。具体数据的对比分析见表4。
从表4可发现社区机构养老的老人幸福指数最高，其次是居家养老和专业养老机构养老、排名最后的是专业医疗机构养老。
2.2不同护理级别对各维度的关注度
根据调查数据，本文对比全自理、半自理、全护理和特殊护理四种自理等级对6个维度的第一和第二关注度，具体数据的对比分析见表5。
从表5可以看出全自理和半自理老人会优先选择支出少、护理质量较好、可兼顾家庭的居家养老或社区机构养老，全护理和特殊护理会优先选择护理质量高和安全保障性好的专业养老机构或专业医疗机构养老。
3社区养老院运营中存在的矛盾
3.1老人突l风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾
老人是各种突发风险多，尤其是一级护理和特殊护理所护理的人群是完全没有自理能力和有特殊疾病的老人，突发风险因素更多，风险危害也更大，该项护理工作专业性更强，也更容易出现各种专业风险。而社区养老院经营规模不大，抵御风险的能力弱，这些风险严重威胁着社区养老院的经营。
3.2政府社会的预期与实际情况之间的矛盾
政府社会本预期社区养老院必将会成为主要的养老方式，但现实是能自理的老人以居家养老为主，不能自理的老人，以专业养老院和居家养老为主，从而直接导致社区养老院经营困难。
3.3经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾
社区养老院在不计算各种税费、突发因素的损失的情况下的盈亏平衡点为入住率等于53.75%，即当入住率超过53.75%时，养老院才可盈利。如按照15%税费、计提5%突发损失的情况下盈亏平衡点将达到入住率73.75%。考虑到床位的空置，服务质量的进一步提高，社区养老院没有降低收费的空间。同时，老人们因为养老支出是自理和半自理老人首先考虑的要素。自理和半自理老人去社区养老院的人数少，从而导致社区养老院经营困难。
4智慧安防在社区养老院中的应用
为了解决上述矛盾，本文提出依托智慧安防技术从运营定位、运营模式和降低成本的角度的建议。
4.1依托智慧安防微调社区养老院的运营定位
面对突发风险多与社区养老院抵御风险能力的矛盾，本文提出解决方案一是将特殊护理和一级护理等高风险业务的从服务内容中移出，从而降低风险的发生概率；二是利用睡眠监测、紧急求救、空气质量自动调节，健康手环等可穿戴智慧安防设备实时监控老人状态，并传输到社区养老院监控中心和远程传输到老人子女的手机上，从而及时发现风险。利用智慧安防设备和技术微调社区养老院的运营定位可以缩短发现风险的时间，提高社区养老院抗风险能力，也能大幅度降低社区养老院的风险发生概率。
4.2依托智慧安防调整社区养老院的运营模式
解决政府社会的预期与实际情况之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出的解决方案一是利用远程视频交流、防盗报警、煤气环境监测与智能控制、睡眠健康、紧急求救、远程开门、空气质量自动调节，健康腕表等智慧安防设备开展社区养老与居家养老相结合的运营模式；二是利用防走失、电子定位、远程监控、在线教育等智慧安防设备开展社区养老与社区托管相结合的运营模式。利用智慧安防设备和技术调整社区养老院的运营模式可以提高人们对社区养老院的满意度，大幅度减少老人们对社区养老院的抵触情绪，也提高老人对社区养老院的粘性。
4.3依托智慧安防降低机构运营成本
解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾，缓解社区养老院的经营困难的现状。本文提出解决方案一是利用智能辅助设备，智能机器人和实时监控等智慧安防设备和技术减少护理人员和行政管理人员的数量，提高每个护理人员的护理数量。通过减少人员，提高效率，从而部分的降低运营成本。通过移出一级护理和特殊护理业务，也可以一定程度降低运营成本，同时通过调整运营模式可以增加一些利率，从而解决经营成本高与社会预期低收费之间的矛盾。
“十三五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。随着老龄化社会的发展，养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点，低成本和高结合性的社区养老院将迎来跨域式发展。本文通过调查厦门市部分社区养老院经营者和老人，以及部分社区的老人，分析对比了调查数据，从利用智慧安防来调整社区养老院的运营定位、经营模式和降低成本的角度出发，得出（）利用智慧安防设备和技术可以达到降低风险、降低成本和提高利润的目的。本文对社区养老院的运营管理有很强的实际意义。
参考文献
[1]裘晓东。我国养老院经营模式探讨[D].北京：北京交通大学，2012.
关键词：养老地产；需求偏好；发展策略
中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2017）02-58 -02
一、引言
一个地区65岁及以上老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会，2011年南京市人口普查数据显示65岁及以上人口占比9.2%，而养老院床位一直严重短缺，截至2015年底每千位老人仅拥有40张床位。为了解决老年人住房紧张及日常护理问题，养老地产实现了从住房设计到医疗、护理、文娱活动、餐饮、日常起居呵护的一站式服务。
养老地产是住宅地产、商业地产和服务业的结合体，主要产品形态包括：1.养老机构，如养老院，分为普通型养老院和医护型养老院。通过收取月租费运营，多为社会福利性质。2.开发商投资建设的养老住宅，分为老年公寓和老年社区。根据老年人的需求建造，为市场运作下的商品住宅，有四种盈利模式：全部售卖、只租不售、销售+持有、会员制模式。
国外养老地产学说发展较完善，Rebecca L.H.Chiu通过对老年人的退休前工资、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅应通过出租营利。Jacobs通过AHS模型进行倒按揭产品的需求分析，指出四分之一的老人可以通过房产置换进行脱贫。国内研究方面，康琪雪通过Logistic回归模型分析杭州居民的养老地产购买意愿，指出城市户籍对购买意愿影响最大。彭后生通过SWOT-AHP定量分析影响养老地产发展的因素，指出发展养老地产应以机会型战略为主。
国内对南京市地区养老地产需求偏好的研究尚处于空白，南京地区养老机构租住率低，老年公寓和老年社区“叫好不叫卖”。本文旨在探寻老年人对养老地产的偏好因素，进而从产品形态、配套服务、价格策略和国家政策等方面提出养老地产的未来发展策略。
二、南京市养老地产需求偏好调研
（一）问卷设计步骤
1.调查目的：分析南京地区中老年人群对养老地产的需求。
2.调查形式：问卷法为主，访谈法为辅，纸质问卷和网络问卷同时发放。
3.问卷题目：界定相关概念，调查受访者的基本信息及对不同类型养老模式的偏好。
（二）问卷调查结果分析
共发放问卷242份，有效回收222份，回收率达91.74%。调查对象基本情况如下：男52.7%，女47.3%；小于50岁占38.3%，50～59岁占20.2%，60～65岁占17.1%，66～76岁占14.9%，大于76岁占9.5%；小学及小学以下占18.9%，初中或中专占29.4%，高中占20.2%，大专占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城区70.3%，郊区21.6%，农村8.1%；子女数为0个占9.5%，为1个的占56.3%，为2个占22.1%，为3个及3个以上的占12.1%；目前独居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在养老院的占4.1%，其他形式占13.5%。
据调查显示，70.3%拥有房产的人选择把房产留给子女，5.4%选择售卖房产获得养老金，13.5%愿意出租贴补家用。在60岁以上的老人中，近70%是将房产留给子女，并且该比例随年龄增加而增大，南京市的主流房产处理方式仍是将房产留给后代。
在“最理想的养老方式”调查项目中，家庭养老占比63%，社区居家养老和社会机构养老分别占比18%、15%，南京当前最理想的养老方式是家庭养老。
社区居家养老是指安排合适的护理人员进入老年家庭，照顾其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因为：设施完善（20.3%）、能和子女相处（62.7%）、尝试新型生活方式（17.0%）。
另外，约35%的人不能接受机构养老，51%的人认为在养老机构能获得专业日常护理，8%的老年人日常生活无人照料，迫于无奈只能进入养老院，6%的人认为养老院的价格比租住普通商品住房低，可缓解经济压力。
“以房养老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，换购小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房养老，其中约9.4%的人愿意通过倒按揭的方式进行养老，12.9%的人希望以大换小赚取差价，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住进养老机构。
约35.14%的人最看重医疗设施，37.84%的人关注生活设施，14.86%的人关注服务价格，12.16%的人关注娱乐活动。在养老机构或养老社区的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金为1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。
社区居家养老实现了让老人在家庭中获得专业的医疗及生活服务。可以以老年公寓或老年社区的形式呈现，部分可建设为“两代居”或大平层户型。
子女数超过2个的老人倾向于购买老年公寓独居，户型可设计为45～65 的中低户型。37.8%的人认为居家养老公寓价格太高，可通过出租形式降低入住门槛。据调查有相当比例的人群能接受较高的服务价格，养老机构可分为低、中、高档分别定位。
以房养老也可通过养老机构或老年公寓来实现。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q购小房。对于前者，可以通过建设“持有型”老年公寓和养老机构来满足需求。对于后者，可以建设45～65m2的小户型吸引入住。房产的安全、房价的波动都会影响人们采取“以大换小”的选择，从而影响养老地产的发展。
三、养老地产的发展策略
（一）明确产品形态，分户型分档次设计
据调查，南京地区老年人对养老地产的接受形式租售比为6.7：1，建议采用“销售+持有”的模式。普通住宅用于销售，部分设计为两代居户型，老年公寓嵌入其中，且持有比例为50%～60%。具体公寓分类如图1所示（用于养老的地产已用“*”标出）。“两代居”设计面积为120～150m2，分为两室一厅一卫与一室一厅一卫两个分区。用于养老住房销售的别墅设计为大平层结构，面积在150m2以上，在一层内解决家庭生活的所有功能。用于销售的老年公寓可设计为80～100m2的普通户型，供出租用的住宅可设计为45～65m2的小户型。
社会机构养老采取“出租”的盈利模式，通过向老年人收取月租费来提供住房和医疗设施、生活保障等服务。在普通型养老院和医护型养老院又分别分为低、中、高档三类，分模式提供服务及收取费用。
（二） 建立完善服务和运营体系，增强社会影响力
建立“医护养休”一体的社区服务，拟定定制化身心发展方案。建立O2O养老服务平台，为小区老人提供上门医疗及生活服务，如上门管理、日托康复等。组织志愿者服务活动，建立“退而不休”活动中心。鼓励“抱团养老”，组织老年人一起旅游、一起进餐、一起参加活动。改进物业服务，如开设公共食堂供老人报名用膳，营造归属感。养老院均要设置生活设施，如：休憩区、休闲广场等，注重对餐厅的营养安全管理，保障膳食安全。在社区内建立介护服务中心，根据老年人身体健康状况分级，分别配置所需的介护服务，费用规则为：国家30%，地方政府20%，个人50%，通过国家、地方政府、个人三重保险保障退休生活。
提高工作人T薪酬，定期表彰优秀员工。采用物质奖励和精神奖励并行的方法激励相关从业人员，加大养老护理专业的宣传，提高专业人员的社会认可度和社会地位。
（三）合理制定价格策略
对于财力雄厚且养老社区定位于高端住宅的地产，可采用撇脂策略，财力雄厚的开发商具有传统的市场影响力，良好的品牌形象有助于快速打开市场，高定价可以吸引高端客户，创造优质、高端的产品形象，迅速回收融资，降低投资风险。新兴房地产商和财力有限的开发商应当采用渗透策略，以获得最大的市场占有率。通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲望，以销量促进早期资金回流，树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。
养老机构分为普通和高端两类。普通养老院的服务价格控制在3000元/月及以下时接受度最高。高端养老院定位为高端服务，价格要根据住房质量和提供服务进行定位。
四、结语
南京地区的养老地产问题也折射出整个中国社会的养老地产发展问题。养老地产的发展不仅受制于老年人自身情况，也受到了国家政策和社会经济制度的影响。政府应加大宣传，逐渐将人们“养儿防老”的思想观念向“居家养老”“机构养老”转变，通过细分市场，为不同需求的老年人提供合适的养老地产模式，明确产品形态，完善服务制度，合理定价，引进民间资本，建立监督部门，促进全国养老地产发展。可建立养老地产试点项目，根据试点的区域发展情况设计住房和服务设施，形成一定规模后，逐渐向全国推广，实现养老地产产业化。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟。 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
[2]黄田田。 养老地产开发模式研究[D].重庆大学，2015.
[3]郜凯英。 郑州市实行“以房养老”的可行性研究[D].郑州大学，2013.
[4]康琪雪，张恒铭。 居民购买养老地产意愿及其影响因素[J]. 财经问题研究，2013，（12）：41-45.
[5]彭后生，张建坤，李灵芝。老龄化背景下房企发展养老地产的对策研究[J]. 现代城市研究，2014，（12）：7-11+18.
作者简介：
一、问题提出
“中国经济呈现出新常态”，这是党和政府对我国当前和未来一段时间经济社会发展走势的一个基本判断，其特征主要表现为：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同时伴随着我国人口老龄化问题的日益突出，中国养老保险体系建设的一个重要任务就是要适应新常态、应对新常态，并在新常态这一基本约束条件下深化改革，寻求更好的发展路径，为全面建成小康社会提供稳固的保障基础。
养老保险体系是指一国（或一个地区）为实现老有所养而采用的一整套体系，包括养老保险机构、养老保险产品、养老资金投资与监管制度等。各国在社会经济发展实践中采用了不同的养老保险体系，世界银行（1994，2005）认为世界各国在构建和完善养老保险体系中应至少包含三大支柱：一是政府强制执行的社会养老保险制度；二是由政府或者雇主出资并带有福利色彩的养老金计划（即企业年金）；三是通过个人储蓄或投资而形成的个人养老金融资产。
国内外学者对养老保险的影响因素进行深入探讨，这些因素主要包括人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场发展程度等。研究结论概括为三个观点：（1）人口老龄化会造成养老基金的收不抵支，很多国家通常以鼓励生育和延迟退休年龄来加以应对[1-7]；（2）企业内生增长能力则是解决养老问题的关键，如果一个经济体中企业可以获得较高的人力资本，就可以推动产业进步，同时促进劳动收入占比有效提升，对冲社会养老风险[8]；（3）养老保险发展离不开金融市场的发展，经验证明发达的金融市场可以为本国居民提供有效的养老资产配置，反过来也可以促进金融市场的健康稳定发展[9-11]。
前两个观点的文献资料较多，研究结论基本一致，而金融市场与养老保险相互促进的文献主要局限于国外研究，这与我国金融市场发展薄弱有关。为此，本文基于国家政策角度，重点研究人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场改革三大因素对我国经济新常态发展情况下养老保险体系的影响。
二、模型构建
本文利用世代交叠模型基本思路[1，2，3，12]进行建模。首先假设在一个封闭经济中有三大经济部门：为数众多的个人（或家庭）、为数众多的竞争性企业、一个政府。
个人层面：为简便起见，本文不特意区分个人和家庭，个人提供劳动，获得工资，安排消费和储蓄，作为理性人实现整个生命过程中的消费最优化（也可以将储蓄理解为推后的消费）。
企业层面：企业通过金融市场获得融资，在劳动力市场获得劳动，在一定的技术条件下组织生产。同时企业按照资本边际租金水平支付利息，按劳动边际成本支付工资，按企业家获得超额利润。为了模型简便且由于企业数量众多，故假设企业整体上不存在超额利润。
政府层面：假设该经济体中的政治、文化、法律等基础性社会制度给定，政府坚持利他，以社会整体福利水平最大化为目标实施经济政策。假设政府创建了养老保险体制，除了养老保险之外政府既没有收入也没有支出。
（一）劳动人口
在人口代际结构中本文仍然采用OLG假设，个人的寿命是有限的。不考虑个人寿命的不确定性，假设个人寿命分为两个阶段：成年期和老年期（每个阶段大概为20～30年）。
（三）社会养老与家庭决策
我国已经建立了相对完整的“统账结合”的养老制度，其中统筹账户和个人账户都来自于工资，假设社会养老保险费率为q；除去社会养老费用后，个人自主选择消费储蓄方式，并通过金融市场转化为有效投资。同时政府制订了社会养老保险计发工资水平，为当期社会工资水平的一定比例，设为w。
以第t代典型个人为例，假设成年期个人收入为工资，支出为消费、社会养老保费，显然收入与支出之差为储蓄。在老年期，个人收入为成年期积累的储蓄、基本社会养老金给付，支出为消费。结合上面的相关假设，特作如下定义：
令（t，1）为第t代人的成年期，（t，2）为第t代人的老年期，则Ct，1为第t代在成年期的消费，Ct，2为第t代在老年期的消费；St为第t代在成年期的储蓄；β代表个体的时间偏好程度，参数值越大表示个体越倾向于当期消费，反之则倾向于延迟消费。因此，家庭决策模型描述如下（效用函数定义为对数效用函数）：
四、政策效应模拟分析
（一）参数设定
对式（23）所涉及的经济参数进行校准（每期设定为20年），具体参数设定及其理论依据如表1所示。将表1中的参数值代入式（23），解得年均利率水平为10.60%，这与当前中小企业实际贷款利率基本相当，表明模型构建具备较强的应用价值。
（二）政策情景设定
1. 延迟退休。
为了应对人口老龄化，我国政府正在积极推进延迟退休。按照现有材料，预计我国将延迟退休5年，即第（t-1）代人口在第t期还要多工作0.25个单位时间（每期为20年，延迟退休5年即增加0.25个单位时间）。在第t期劳动人口共有：
Nt+0.25Nt-1=Nt+0.25Nt/（1+n）=1.18Nt
因此实施延迟退休后，劳动人口增长率将从原有的0.38变动为最高的0.63，即0.38≤n≤0.63。但是如果没有实施延迟退休，我国老龄化情况将持续严重，为简便起见，设定n=0.3，情景设置中n分别取值0.3、0.4、0.5和0.6。
2. 社会保险费率。
社会保险费率沿用表1中的取值为28%。未来国家有三种选择：一是维持现有水平保持不变；二是降低费率（减轻企业负担）；三是提高费率（人口老龄化压力）。相应地，设置三个政策情景：28%保持不变，下降为20%，提高到40%。
3. 劳动收入占比。
增加劳动者收入水平一直是党和政府的重要任务，因此也设置两个政策情景：劳动收入占比保持在0.5不动（α=0.5），劳动收入占比提高至美国当前水平（α=0.25），即0.25≤α≤0.50，情景设置中α分别取值0.5、0.4和0.3。
4. 金融改革。
随着我国出现新常态，金融体制改革将进一步深化，储蓄转化为投资将更为顺畅。基于此，设定0.8≤b≤1，情景设置中b分别取值0.8、0.9和1.0。
（三）数值模拟分析
在上述政策情景下，按照不同的政策组合进行数值模拟，具体结果见表2所示。为了更好地分析社会养老保险盈亏情况，定义Dt为第t期的社会养老保险盈亏，即第t代成年人社会养老保费支出减去第（t-1）代老年人养老金收入，则：
显然，只需要计算q-w1+n就可以得到养老金盈亏占人均工资水平的比重，因此，将该比例定义为养老金盈亏比例。
从表2中养老金盈亏比例来看，不管是否实施延迟退休，只要人口老龄化问题仍然较为严重，为了维持社会养老基金的正常运转，提高社会保费几乎是唯一的选择，但也需要付出市场利率显著上升的代价；另一方面，在老龄化较为严重的条件下，如果确保市场利率维持较低水平，也不得不面对社会保险基金入不敷出的窘境。
五、结论与建议
我国“421”人口供养结构使家庭财富积累和代际转移难以满足养老需求，新常态背景下社会呈现“未富先老”的特征又决定了短期内不能完全实现社会化养老，因此，推行养老保险市场改革势在必行。本文的理论分析与政策效应模拟分析结果说明：
1.国家不能仅仅依靠延迟退休政策应对人口老龄化。
与校准值相比，组合C～G都表示实施延迟退休政策可以适当提高劳动力供给，但如果单纯实施延退而缺少配套的金融市场改革措施，那么，延迟退休会导致市场利率上升，并不必然使养老金扭亏为盈，例如组合E市场利率由校准值10.6%上升到10.69%，养老金亏损由15.47%上升到17.5%。延迟退休可以延长缴费年限，相应缩短领取养老金年限，主要目的是解决养老金可持续问题。中国人口老龄化趋势已不可避免，现阶段延迟退休更多的是个人自主选择，学术界关于强制延迟退休和弹性延迟退休对于劳动力供给、经济增长的影响也没有明确结论，因此，可以考虑实施放宽人口政策，十八届五中全会提出的“全面放开二胎”就是完善人口发展战略，保持劳动力维持在一个稳定状态的导向性政策。
2. 国家应保持社会养老保险制度的相对稳定。从数值模拟结果来看，如果将养老保险缴费率从0.28提高到0.4，养老金盈亏状况有所好转，表现为养老金盈亏从校准值的亏损15.47%变更为组合C的亏损2.86%，或者组合G的盈利2.50%。但是与发达国家相比，我国的企业、个人养老保险总缴费率已经处于高位，企业也承担较重的经营压力，因此，不宜继续调高总缴费比率。同时，短期内也不宜较大幅度地调低社会养老保险费率，这样可能会引起社会保险基金的更大幅度亏空，不利于社会经济稳定。国家在保持现有养老保险制度稳定的前提下，适当提高个人缴费比率，降低企业缴费比率，逐步降低总缴费率是未来缓解资金供需矛盾的可行方案。