在学习、工作生活中，措施有着举足轻重的地位，措施是一个汉语词语，意思是针对某种情况而采取的处理办法。到底应如何拟定措施呢？
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位保安员都必须立即向消防监控室报警(注意：当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体)，请其派人查明真相，并做好应急准备。
1.目击报警
1.1小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
1.2如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。
1.3如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。
1.4关闭火情现场附近的门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。
1.5引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。
1.6切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。
1.7在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
1.8带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
2.消防监控室报警
2.1消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。
2.2火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序与组织疏散。
2.3立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程物料部经理。
2.4值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。
2.5接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。
2.6接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话(或中英文)进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：起火单元及相邻单元，起火层上面2层，起火层下面1层。
2.7详细记录火灾扑救工作的全过程。
1.目的
规范家访工作，及时验证管理服务工作的`质量和效果，确保管理服务工作质量。
2.适用范围
适用于物业管理公司各项管理服务工作效果的回访。
3.职责
3.1 物业部经理任负责重大投诉的家访工作。
3.2 客服组主任负责制定家访计划和组织、安排一般回访工作。
3.3 物业助理负责依照本规定实施具体家访工作。
4.程序要点
4.1 客服组主任制定家访计划，安排家访。
4.2 客服组主任依照计划，通知相关人员进行家访，家访人员应到客服组领取《业户意见征询表》,并在《业户意见征询表》上签收。
4.3 家访人员在限定时效内进行家访，家访工作一般采用与业户面谈，并请业户对记录内容签名确认。
4.4 家访人员在《业户意见征询表》上签名确认，并将表格交回客户服务部。
4.5 客服组主任对处理完毕的《业户意见征询表》进行审核，并加注意见。对于家访内容反馈为不合格的事件应上报物业部经理，按《业户投诉处理规定》办理，并将处理意见记录在《业户意见征询表》上。
4.6 物业助理每半年对家访结果以《业户意见征询统计表》形式进行统计、分析，并写成统计分析报告，以书面形式经客服组主任审核后，报物业部经理办理。
4.7《业户意见征询表》于每半年统一交由物业部存档保管2年。
4.8 本规定作为相关人员绩效考评依据之一。
5.记录
5.1《总体服务意见问卷调查》
5.2《业户意见征询统计表》
一、物业冬季防冻措施
冬季的到来，物业管理服务企业首先要做的是防冻。一般来讲，应注意空置房屋、共用设施、设备以及楼道保温等三个方面。
1、空置房屋的防冻
（1）物业管理服务企业负责看护的空置房屋的防冻。一些开发商出于对物业管理服务企业的信任和减少看护房屋的麻烦，将没售出或已售出但没办理入住的房屋（特别是商业网点），交给物业管理服务企业看护。对于这类房屋，应采取如下措施避免上、下水管线受冻出现渗漏跑水现象
防冻措施
①加强室内防寒保温。对空置房屋的外门窗（包括阳台门窗）进行检查，缺失的玻璃应补安，确保门窗关闭严实。必要时还应将上、下水管线用岩棉等保温材料进行保温，对关闭不严的门窗用草垫子、棉门帘进行封档。不供暖的空置商业网点，全楼的上、下水主管线都在其室内，一旦发生冻害，受影响的就是全楼的住（用）户。历年此类事故已屡见不鲜。因此，物业管理服务企业不能忽视防寒保温，不要舍不得防寒保温的投入。
②建立空房巡视制度。设专人对空置房屋进行巡视，一般要求三天巡视一次，最长时间也应一周巡视一次。三九严寒时对重点房屋（如有共用设施的空置商业网点）应一天巡视一次，发现问题及时报告并及时解决。
③建立应急机制。入冬前制定出切实可行的。应急预案，组建应急维修队，准备应急物资材料。无论是夜晚还是节假日，接到应急报告，相关人员能及时赶到现场，尽快解决发生的问题。真正做到应急不慌，处理得当，修缮及时，避免损失。
（2）开发商空置房屋的防冻。由于销售或其他原因，没有入住的空置房屋，由开发商负责看护。开发商注重的是空置房屋及设施设备是否丢失，物业管理服务企业则注意的是这些空置房屋不要给他人的权益带来损害。所以，物业管理服务企业在入冬前应该与开发商进行沟通协商，确定这些空置房屋冬季看护巡视办法以及发生应急事件的处理方案。明确双方处理空置房屋应急事件的负责人和联系办法，建立日常空置房屋看护巡视的双方联系制度。要确保空置房屋情况清楚，双方应急方案明确，互相联系沟通及时，应急处理实施快捷。
（3）业主空置房屋的防冻。无论什么档次的小区，业主空置房屋的现象都普遍存在。这些空置房屋的业主，大部分缺乏对冬季防冻重要性的认识，疏于对空置房屋的适时查看，同时又不愿意将自己相关信息告知小区物业管理服务处或相邻业主，致使发生应急事件时联系不到空置房屋的业主。每年冬季空置房屋发水（暖气管或上、下水管冻裂等）而找不到业主的事情都时有发生，给相邻业主带来了较大损害。对这样的空置房屋，物业管理服务企业在入冬前应积极主动找空置房屋的业主，沟通协商冬季如何对空置房屋进行查看，建议业主对上、下水管线等采取保温措施，确定突发事件的应急解决方案，互相交换联系办法。同时向业主告知空置房屋一旦发生突发事件，给他人带来损害时他应该承担的责任。如果空置房屋内没有贵重物品，物业管理服务企业也可以收存业主的房门钥匙（需要专人保管），以备突发事件时使用。
2、共用设施、设备的防冻。
进入冬季后，小区内共用设施设备也应该做好保温防冻措施。上、下水管线、消防设施等大多在楼道内或房屋地下室内，隆冬时节很容易发季冻害：如下水管道冻结造成下水不通，消防温感报警器冻裂造成漏水等现象，很多小区都曾发生。因此，物业管理服务企业要对这些共用设施、设备进行保温。保温方法可用珍珠岩砌块围护或橡胶管、岩棉、棕麻缠绑等。必要时，还可在地下室（或地下停车场）入口处安装热风幕设施。这些保温措施都是一次投入多年受益。
3、楼道保温应引起足够的重视。
入冬前应将楼道门窗关闭严实，缺损玻璃及时补安。屋面出入口也要封闭严实，必要时可加锁防护。没有闭门器的楼道门应安装门弓子，以达到楼道门自动回关。
二、物业冬季防漏措施
冬季共用部位的渗漏主要是屋面和外墙面水落管位置。
1、屋面渗漏的防治。
冬季屋面渗漏的主要部位是女儿墙防水檐下和集中排水的排水口两处位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翘起缝隙，在屋面积雪溶化成水超过卷材边缘时，顺着翘起的缝隙向下渗漏；二是排水口是铁板焊制，卷材粘贴在铁板上，冬季寒冷时铁板与卷材膨胀系数不同，容易出现卷材翘起的现象。屋面积雪溶化成水流淌时，顺翘起之处渗漏。另外排水口窄小，防水施工时有一定困难，防水施工人员疏忽不认真操作，也是引起此处冬季渗漏的原因之一。
冬季屋面渗漏防治的主要方法
① 在入冬前仔细检查女儿墙防水檐下卷材有无翘起缝隙，如发现有缝隙应用防水油膏嵌充，以牢固密实为准；
② 仔细检查排水口铁板与卷材粘贴是否密实到位，如发现不密实或没到位现象应立即用喷灯烘烤或重新粘贴防水卷材；
③ 冬季一旦发生屋面渗漏，要迅速排除屋面积雪和积水（冰），再仔细清理渗漏之处的冰渣水滴，必要时可用喷灯烘干，而后再填嵌防水油膏。
2、外墙面水落管渗漏的防治。
大多屋面都是有组织排水，冬季屋面积雪溶化成水，由屋面排水口流入外墙水落管排出。可是外墻的水落管（特别北外墙面上的水落管）温度很低且又很长，雪水顺水落管流下时就冻结在水落管内壁上，一层复一层逐渐成冰堵住整个水落管，继而膨胀撑破水落管。使得雪水渗漏出来顺外墙面流淌，在夜间寒冷时又冻结在外墙面上。冬季寒冷时外墙面形成冰面层现象随处可见，即是由此而成。
防治水落管渗漏主要方法
① 在屋面积雪溶化期间，注意及时清扫排出积水，并在临近黑天时，在水落管上部用木棍敲打，将粘结在水落管内壁上的冻层震碎震落，避免冰层越积越厚堵住整个水落管；
② 发现外墙面上有冰层时，要及时将冰层清理。即能避免冰层坠落伤人，也可减轻或避免此处墙面春暖花开时发霉长毛。
三、物业冬季防滑措施
冬季，由于天气寒冷，路面有雪有冰非常滑，人员出行有很大不便。如果一不小心摔倒了，容易摔伤，造成安全事故，因此告知业主一些冬季防滑小知识，及时做好温馨提示。
1、人员的防滑
① 及时清除装置、道路、楼梯、通道上的积雪、结冰。
② 在主要通道上设置防滑设施，如：防滑毯、防滑垫等。
③ 在存在滑到风险的地方，设置安全提示标语。
④ 上下楼梯应扶扶手。
⑤ 冬季雪天出行应穿防滑鞋，在马路人行台阶上行走。
⑥ 雪天步行速度不要太快，步幅要小，双手不要揣在兜里，因为上臂来回摆动能起到平衡作用。
⑦ 如果路上真的不小心突然摔倒，尽量别用手腕去支撑地面，因为这种摔倒姿势最容易造成手臂骨折。一旦摔倒发生骨折，切不可乱揉乱动，以免加重伤情。应用围巾、木板等工具固定好骨折部位，请求他人帮助或报警，尽快送医院治疗。
2、汽车的防滑
① 防滑链，在轮胎外层套上一层防滑链，就像上面说的在鞋子上套防滑鞋套一样。相对来讲价格比较实惠一些。
② 要是预算允许，可以换雪地轮胎，为了确保您的轮胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保证您驾控之旅的安全，更换成冬季轮胎是有必要的。
3、自行车的防滑
增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，提醒业主最好选择较粗的轮胎。车体不要携带过多、过重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大越安全。自行车防滑增加车轮与地面的接触面积可防止打滑，因此最好选择较粗的。轮胎。车体不要携带过多、过重的物品，骑行过程中，切记不要急刹车，否则会使车轮打滑、失去平衡，雪天出行，还是以慢骑为好。尽量避免急转弯，使自己的重心通过车轴线与地面保持垂直，在道路许可的范围内转弯半径越大越安全。
第一条为规范快递经营行为，保障快件寄递安全、信息安全、公共安全，促进本市快递行业健康发展，根据《中华人民共和国邮政法》以及其他法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内快递活动的安全管理，适用本办法。
第三条快递安全管理按照预防为主、规范经营的原则，建立企业负责、行业自律、政府监管、社会监督的机制。
第四条市邮政管理部门及其所属管理机构负责本市快递经营活动的监督管理和快递安全管理统筹协调工作。
公安、国家安全、海关等部门按照职责做好快递安全的监督管理工作。
交通、工商、商务等部门按照职责做好相关管理工作。
第五条从事快递经营业务的企业(以下简称“快递企业”)，应当符合《中华人民共和国邮政法》规定的条件，依法取得快递业务经营许可。未经许可，任何单位和个人不得经营快递业务。
从事国际快递经营业务的，还应当遵守有关海关法律法规的规定。
第六条在本市申请快递业务经营许可，应当具备下列服务能力：
(一)符合标准的快件处理场所；
(二)符合标准的快递营业场所，面积不少于50平方米；
(三)符合本市运输标准的机动车辆；
(四)能够提供寄递快件的电话查询服务，具备快件跟踪查询的信息网络系统；
(五)通过资格认定的快递业务员的比率不低于40%;每个营业场所配有2名以上通过资格认定的快递业务员。
第七条采用商业特许经营形式从事快递经营业务的企业，应当取得快递业务经营许可，并签订书面特许协议，特许人应当在协议签订后15日内到邮政管理部门备案。
第八条快递企业应当按照规定建立快递安全保障和协查通报制度。
快递企业和用户应当遵守国家关于信件专营和禁止、限制寄递物品的相关规定，不得寄递易燃、易爆、易腐蚀、放射性等危险物品，不得寄递国家机关公文，不得寄递。
第九条快递企业应当按照规定对快件进行验视、机检、巡检、抽检等形式的安全检查。具体办法由市邮政管理部门会同公安、国家安全等部门制定。
第十条快递企业在收寄快件时，应当提示用户如实填写快递运单，对信件以外的快件，应当当场开拆包装验视内件，符合寄递规定的，加盖收寄验视戳记。用户拒绝验视的，不予收寄。
快递企业接受网络购物、电视购物和邮购等经营者委托提供长期、大量、多次快递服务时，可以与经营者签订安全保障协议，采取其他方式验视内件，保证快件寄递安全。
第十一条从事跨省、自治区、直辖市经营快递业务的快递企业，应当在快件处理场所配备安全检查设备，安排具备专门知识和技能的人员，对从外埠进入本市的快件按照规定进行安全检查。
第十二条本市行政区域内举行重大活动期间或者发生突发事件时，快递企业应当按照规定寄递快件、对快件进行集中安全检查。
第十三条快递营业场所、快件处理场所应当按照国家快递服务标准的规定设置，并应当安装符合国家标准的视频监控系统，覆盖交寄、分拣、储存等环节，并保证监控设备的正常运转，监控资料保存时间不得少于30日。
第十四条快递从业人员应当按照国家和本市规定具备快递业务员职业技能。快递企业应当加强对快递从业人员的职业技能培训、职业素质教育和从业考核，建立快递从业人员档案制度，完善快递从业人员信息登记。
第十五条快递企业应当制定快递安全操作标准和流程，定期组织开展安全生产教育和专业培训，提高快递从业人员对危险性物品的识别能力和处理能力。
公安、国家安全等部门按照职责对快递企业进行业务指导。
第十六条快递企业应当建立突发事件应急机制，制定突发事件应急预案和专项预案，并报邮政管理部门备案。快递企业应当每年至少组织一次处置突发事件的应急演练。
发生突发事件时，快递企业应当启动应急预案，并按照规定向有关行政部门报告。影响快递时限或者涉及快件寄递安全的，应当及时告知用户。
第十七条快递企业应当按照操作标准分拣快件，不得在露天场地分拣快件。
第十八条运输快件的车辆应当符合本市道路交通运输和货物运输的技术规范和要求，并采用统一的快递运输专用标识。公安交通管理部门应当根据城市交通状况，为快递运输车辆提供通行便利。
收寄和投递快件的车辆应当封闭，标明快递企业标识，并符合本市道路通行要求。
第十九条快递企业寄递快件需要进入社区、高等院校时，相关单位应当提供车辆通行和临时停放、快件派送等便利条件，快递企业应当遵守社区、校区管理相关规定。
第二十条快递企业应当建立快递运单实物及电子数据档案管理制度，采取技术措施确保用户信息安全，不得泄露用户信息。
快递运单的实物保存应当满足快递服务标准规定的档案保管期限。保存期满后，按照规定集中销毁。
第二十一条快递企业应当诚信经营，妥善处理用户对服务质量提出的投诉意见。用户对处理结果不满意的可以向邮政管理部门申诉，邮政管理部门应当依法处理，并自接到申诉之日起30日内做出答复。
第二十二条邮政、公安、国家安全、海关、保密等部门应当建立本市快递安全保障机制，加强对快递安全的监督检查。快递企业及其从业人员对行政部门的监督检查应当予以配合。
第二十三条邮政管理部门应当建立本市快递监管信息平台，加强对快递企业经�
邮政、公安、国家安全、海关、交通等部门应当加强信息沟通，建立快递安全信息共享机制。
第二十四条快递行业协会应当加强行业自律，制定快递行业安全规范，为企业提供快递安全培训服务，提高快递企业安全管理能力，促进快递行业健康发展。
第二十五条因经营纠纷或者发生治安案件造成快件滞留的，快递企业应当及时处理，避免快件寄递延误；未及时处理的，邮政管理部门应当督促快递企业及时处理；涉及治安案件的，公安部门应当予以配合。
第二十六条违反本办法第七条，特许人未办理备案的，由邮政管理部门责令改正，处20xx元罚款。
第二十七条违反本办法第九条、第十一条，未按照规定进行安全检查的，由邮政管理部门责令改正，可处5000元以上1万元以下罚款；造成严重后果的，处1万元以上3万元以下罚款。
第二十八条违反本办法第十条，未执行收寄验视制度的，由邮政管理部门按照《中华人民共和国邮政法》的规定进行处理；未按照规定加盖收寄验视戳记的，由邮政管理部门责令改正，可处20xx元以上5000元以下罚款。
第二十九条违反本办法第十二条，未按规定进行集中安全检查的，由邮政管理部门责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处10万元以下罚款。
第三十条违反本办法第十三条，未安装视频监控系统或者监控设备未正常运转的，由邮政管理部门责令改正，处20xx元以上1万元以下罚款；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。
第三十一条违反本办法第十七条，在露天场地分拣快件的，由邮政管理部门责令改正，处20xx元罚款。
第三十二条违反本办法第二十条第一款，快递企业违法提供用户信息的，由邮政管理部门按照《中华人民共和国邮政法》的规定进行处理。
违反本办法第二十条第二款，未按照规定集中销毁的，由邮政管理部门责令改正，处5000元以上1万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以下罚款。
第三十三条快递企业及其从业人员在经营活动中有危害国家安全行为的，公安、国家安全等部门依法追究法律责任；邮政管理部门依法吊销其快递业务经营许可证。
第三十四条本办法自20xx年3月1日起施行。
一、管理目标：
1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；
2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；
3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；
4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；
5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；
6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；
8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；
9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；
10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；
11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、注行中。
二、分项指标：
1、房屋完好率：100％
2、房屋零修、急修及时率：99％
3、维修工程质量合格率：100％
4、管理费收缴率：≥98％
5、绿化完好率：99％
6、清洁、保洁率：≥99％
7、道路完好率及使用率：100％
8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9、排水管、明暗沟完好率：100％
10、路灯完好率：100％
11、汽车场完好率：100％
12、公共文体设施、建筑小品完好率：100％
13、小区内重大刑事案件发生率：0
14、小区内治安案件发生率：≤1／年
15、消防设施、设备完好率：100％
16、火警发生率：≤1％
17、火灾发生率：0％
18、违章发生率：2％
19、违章处理率：100％
20、用户有效投诉率：≤2％
21、有效投诉处理率：100％
22、管理层员工专业培训合格率：100％
23、特种作业员工持证上岗率：100％
24、维修服务回访率：≥30％
25、业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）
一、实行“菜单式”服务模式
即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的`衣、食、注行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。
二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺
1、首按责任制
每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。
接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。
2、三分钟服务承诺
第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地� 若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。
住宅小区物业管理处工作制度
为加强管理和监督，严明纪律，发挥管理的效应作用，创高效、优质的综合服务，特制定本制度。
一、遵守公司的工作纪律，按时上下班，不得迟到或早退，一个月内迟到或早退五次扣当月奖金的百分之五十。
二、有事离开，须有请假条，写明事由，一天内由管理处主任批准，一天以上须管理处主任签字，交公司领导批准；请病假须有医生证明，并于当天交给管理处主任；未经批准擅自离开工作岗位者，扣发当月奖金或十天平均工资，超过两天未返岗位者，按自动辞职处理。
三、工作时间，必须坚守工作岗位，并按质、按量完成各自职责。如检查到工作时间不在工作岗位范围内，按旷工处理，扣发当月奖金百分之二十或一天平均工资。
四、工作时间，不准看报闲聊，不准用通迅设备聊天，空闲时间应努力学习业务知识；如不能胜任本职工作或经常被用户投诉者，管理处可以书面报告公司给予换人或辞退。
五、因违反工作规程损坏设备、设施及用户财产，视损坏程度扣发奖金或照价赔偿。
六、严禁向住户和业主索取财物、吃拿或肆意刁难等不良行为。
七、管理处的。设备、机器或工具未经主任以上同意，不准外借。
八、严禁在本住宅区内擅自承接工程。
九、依据法规严格妥善管理，须热情、主动、周到地为住户和业主提供高效的综合服务，不允许以粗暴或冷漠的态度对待。
十、如有违反上述条款者，管理处有权将其行为记录在册，向公司提出扣发奖金或辞退的建议。
十一、工作时间必须穿戴整齐的工作服，佩带工作证，接受业主或用户的监督。
前 言
为确保物业管理公司对设备进行正常的维修保养，给业主/租户提供良好的工程服务，物业管理处需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物（以下�
1 物品申购制度
物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物业维修保养和工程服务的需要，尽可能地压缩库存防止积压，提高资金和仓库的利用率。
1.1 根据库存情况和日常维修的消耗记录，设立常用消耗物品库存量，一般以一个季度的消耗量的二倍库存。
1.2 各班组所需的物品，均须按年分季做出计划，经工程经理/主管批准后，知会财务部，并经总经理批准。
1.3 物业公司可设立维修零用金，金额为人民币1000元，主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购，需动用维修零用金采购物品，必须提前二周上报公司，待公司批准后，费用在1000元之内，可从零用金内支取，1000元 以上的由公司统一开具支票或转帐。
1.4 若遇设备/系统故障急修需要采购物品，费用在人民币200元之内，可先支取零用金后再上报公司。
2 物品采购制度
物品采购制度是为了在保证质量的前提下，采购价廉物美实用的物品。
2.1 日常采购额度超过200元，每年内第一次采购需找三家供货商比价，同样的品牌的物品，选择价格较低，信誉较好的供货商采购，跨年度采购必须重新比价。
2.2 在紧急情况和得到物业公司经理同意下，可临时豁免。
2.3 若是业主指定或安排的采购，需得到业主负责人的书面指令，并保存归档 备查。
2.4 凡购进物料、工具等，尤其是定制品，应先取样品，征得使用人同意后， 才可进行采购或定制。
3 物品入库制度
物品入库制度是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。
3.1 入库时需登记的内容为:日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上，并要与明细、发票相吻合。
3.2 入库时需开箱/合查验物品的质量，若仓库管理员无法把握时，可请使用人协助，并对查验的物品签字认可。
3.3 仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。
3.4 所有设备可不进入仓库，
但入库、出库的手续而参照物品的同样办理。
3.5 采购的设备开箱后若有技术数据和随机文件，需交工程档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据，可办理借阅手续。
4 仓储管理制度
仓储管理制度是为了确保仓库储存物品的质量。
4.1 物品在仓库内储存，应按不同种类分别堆放，并设置品种代码与之对应，设立“物品的进、出、存货卡'，物品要先进先出，定期翻堆，当提货时可快捷的提出。
4.2 要节约仓容，合理使用仓容，对干货、温货、轻重、危险品需区分，重载物品与轻抛物品不要混堆，有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。
4.3 仓库管理员要留意仓房的温湿情况，注意防火安全，确保所有物资的安全存放。
4.4 仓库管理员对仓储的`物品应经常检查，对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品 应及时提出处理意见。
5 仓库管理制度
仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的安全。
5.1 仓库系物品保管重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外 ,任何人未经许可不准入仓库。
5.2 因业务、工作需要进入仓库的人员，在进入仓库时，必须办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理员或工程部经理/主管陪同，不得独自进入，凡进仓人员工作完毕，出仓时应主动请仓库管理员检查。
5.3 一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。
5.4 仓库周围、办公地点不得会客，其它部门的职工不得围聚闲聊。
5.5 仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的措施，符合消防规范。仓库内不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是为了确保正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用，长期领用又可分个人领用和公共领用。
6.1 临时借用工具，由使用人填写临时借用工具表，经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录并向主管反映。
6.2 个人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经工程经理/主管批准后到仓库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。
6.3 公共领用工具由主管/领班申请，经工程经理/主管批准后，到仓库办理领用手续，领用后由申请人或指定专人负责保管。
6.4 工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毁损，由保管者写明原因，向上一级领导报告，不属人力不可 抗拒的丢失和毁损，由责任人按该工具现市场价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，金额在500元以由工程部领导批准办理报废手续，超过500元需物业经理批准同意。
6.5 工具一律不得带出物业，特殊情况经由部门领导批准同意，办理正式手续后方可借出。
7 物品领用制度
物品领用指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。
7.1 工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单，注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等，经工程部经理/主管批准后到仓库领取。
7.2 物品领用一般原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领 ,应主动归还。
7.3 若项目中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料单上注明，经工 程经理/主管批准后备案。
8 物品报废制度
物品报废制度是为了明确物品报废程序。
8.1 工程部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好设备、材料的更新工作。
8.2 工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和矿棉板等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款 项交财务入帐。
8.3 申请设备报废，经工程经理/主管同意后，填写“固定资产报
废鉴定书'，经财务部和物业经理同意后方可报废，若设备价值超过人民币5000元，还 需报业主/业主委员会审核后方可报废。
8.4 设备报废需符合下列情况之一:
8.4.1 经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工艺（工作）要求，并且大 修需要费用相对更新设备较多的；
8.4.2 严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的；
8.4.3 严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的；
8.4.4 其它需淘汰或更换的设备；
8.4.5 对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓库管理员应按年度报工程部领导批准报废，价值超过500元，需报经物业经理批准，有关人员应吸取教训，在以后的采购中加以避免。
9 物品盘点制度
物品盘点制度是为了确保仓库内储存的物品与账面物品余额相符，并为采购提供依据。
9.1 为及时反映库存物品的数量配合编制采购计划，节约使用资金，仓库管理员应每月编制“仓库物品申请表'送交工程部领导，每季盘点一次，校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。
9.2 仓库管理员应定期盘点库存，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈、盘亏报告，若差额严重，仓库管理员应承担相应的责任。
9.3 仓库管理员应制订最高储备品和最低储备量的定额，数量上不能把握的需请有关
人员协助。根据库存情况及时向工程部领导提出申购计划，避免物 资积压或短缺而影响物业的维护保养。
一、加强监测预警和统筹指挥
各主管部门要高度重视，坚决克服麻痹思想，迅速贯彻落实省市防指部署要求和市委市政府领导重要批示指示精神，加强组织领导，强化统筹协调，完善组织指挥体系，密切关注气象变化，加强雨雪冰冻天气防范预警，加强会商研判，提高建筑工地及其留守人员安全防范意识。
二、加强各项防范应对措施落实
（一）落实停工工地的各项安全措施
各主管部门要检查督促企业、项目部建立值班制度，落实留守值班人员，密切关注雨雪冰冻天气情况。督促各项目部做好临边、洞口、基坑、降排水措施，检查建筑起重机械安全保护措施，加强各类危化品管理，切断施工现场用电，严格宿舍用电、取暖、消防管理，防止雨雪冰冻天气造成的次生灾害，配置足够的应急物资，确保施工现场封闭式管理。
（二）做好留守人员摸排管控和应急转移工作
各主管部门要严格按照我局《关于做好春节期间建筑工地留守人员安全防范工作的通知》要求，加强风险提示和安全宣传，执行疫情和雨雪冰冻天气突发事件信息报送制度，做好留守值守人员的信息摸排登记。督促项目部对留守值守人员的用电取暖、消防安全进行一次彻底检查，对有留守人员居住的宿舍板房要进行加固处理，及时清除积雪积冰，达到《金华市建筑工地气象灾害防御应急预案》规定响应等级的，要及时转移留守人员，确保不留后患。
（三）做好在建工地的安全防范工作
根据市防指的部署，各地要督促春节期间不停工的在建项目于1月29日10时前完成安全防范措施落实，重点做好在建工地塔吊、支模架等设施、设备的安全管理工作，严格落实停、检、拆、降和除雪、除冰、防风等措施，根据防指发布的响应等级，执行《金华市建筑工地气象灾害防御应急预案》的措施，同时加强留守工人管理，落实相关人员转移安置。
（四）落实应急服务处置措施
各主管部门要切实加强事故快处快报，遇有突发事件，要第一时间赶赴现场，第一时间处置，并与110、120及抢险单位实现快速联动，备足应急救援装备、物资及力量。加快细化完善人员安全转移、疏散为重点的迅疾响应、快速处置、协同应对机制。做到防疫和防恶劣天气两不误，防疫和安全防控两手抓。
三、加强闭环管控和信息报送
各主管部门要在1月29日17时前开展一次雨雪冰冻防范应对工作检查，将发现的问题或未闭环处置的隐患进行通报，将好的经验做法进行推广交流。要切实加强应急值班值守，严格执行领导干部在岗带班、关键岗位24小时值班制度，遇重大突发事件和紧急敏感、疫情防控信息要按规定第一时间报送
今年9月份起，我县已全面进入秋冬季防风防火防雪戒严期，为了全面贯彻县局的有关要求，克服麻痹大意的思想，切实把秋冬季防风防火防雪工作真正落实到实处，特制定《秋冬季防风防火防雪应急预案》如下：
一、认清形势，提高认识
今年夏季，由于我县降水分布不均，柴草茂盛，进入秋冬季以来，降雨量偏少，柴干物燥，致使我县秋冬季防风防火防雪隐患剧增。秋冬季防风防火防雪工作是全社会的共同任务，事关人民群众的生命财产安全，事关生态环境建设大局，事关社会和谐稳定。因此一定要认清形势，坚决克服麻痹思想和侥幸心理，从构建和谐社会的高度，切实增强秋冬季防风防火防雪的责任感和紧迫感，把秋冬季防风防火防雪工作放在全盘工作的`重中之重，坚持早安排、早检查、早落实。要认真按照相关规定，由领导亲自负责，明确重点，确保我县秋冬季防风防火防雪工作万无一失。
二、加强组织领导，建立健全工作制度
（一）要进一步充实完善组织机构，成立秋冬季防风防火防雪领导小组，抓紧健全预警、调度、信息、抢险快速反应工作机制，进一步细化分工，切实做到各司其职、各负其责、密切合作，以便全面落实各项工作任务。
（二）值班人员要确保24小时到岗，并保证24小时通讯畅通。遇有紧急情况，要第一时间向上级领导回报。
（三）统计应急救援物资，随时备战秋冬季防风防火防雪抢险工作：
应急车辆：
应急物资：
铁锹20个；搞头8个；污水泵1台；雨披20个；雨鞋20双；手电筒20个。
三、切实履行职责，严格落实各项防汛措施
（一）坚持“安全第一，预防为主”的工作方针，积极安排部署，结合险情和单位实际，紧急情况下应急救援领导小组需实行24小时待命，随时准备投入抢险救援，做到有备无患，万无一失。
（二）注重安全生产，及时收集和掌握汛情工作动态，做好防风防火防雪保畅的组织协调和紧急情况的准备工作。
四、有关要求
（一）加强组织纪律性，一切行动听指挥，所有抢险人员必须无条件地抢险的统一调度，以保证领导小组在第一时间掌握现场情况，并能及时到现场指挥工作。
（二）各人员必须恪守岗位，忠于职守，要做到24小时开机提高警惕，密切关注险情变化，确保秋冬季安全生产。
（三）积极做好宣传上报工作，对秋冬季的工作动态及时上报。
为了及时妥善处理雨雪天气的安全紧急事件，提高暴风雪来临时的快速反应和协调水平，有效保障我校师生生命财产安全，维护学校正常的教学秩序，按照上级有关部门的要求和学校安全工作的需要，特制定本校暴雪安全应急预案。
一、成立学校暴雪应急处理指挥机构
暴雪灾害事件应急处置领导小组。
组长：
副组长：
成员：各中层处室负责人、各班班主任。
二、应急措施
1、利用学校网站、QQ群、微信群、微信公众号宣传雨雪天气的预防知识，提高学校和师生员工的安全保护意识。加强对暴风雪天气的预测预警日常检查，发现隐患及早采取有效的预防和控制措施，努力减少自然灾害事件的损失。[责任部门：校长室、德育处、总务处]。
2、马上组织一次校园安全拉网式大检查。对校内体育设施，围墙栏杆、楼梯扶手、景观雕塑、文化设施、厕所内隔墙等部位重点检查，发现安全隐患要有记录并立即采取措施，消除隐患，确保安全。[责任部门：总务处]。
3、加强对校舍等安全隐患排查工作，及时组织人员对建筑物顶棚、校内公共场所和主干道(如校门、通道、楼梯、厕所、食堂、宿舍等)等区域的积雪进行清除，防止坍塌事故，并在重点区域采取设置安全警示标志等防护措施。同时，要对水电气等设施加强防护，如易燃易爆的危化品、自来水管、消防栓等做好防冻裂措施，防止因冰冻、渗水等造成的安全事故。[责任部门：总务处]。
4、加强应急人员力量和除冰扫雪工具等物资准备，要随时关注天气变化情况，及时了解雪情、灾情，根据上级的信息预报和预告，进行有针对性的工作布署。[责任部门：校长室、总务处]。
5、进一步加强值班值守、信息报送和应急处置工作。落实24小时值班和重要时段领导带班制度并保持通讯联络的畅通，值班人员要坚守岗位，确保及时做好信息互通和工作互动。要坚决克服麻痹侥幸心理，确保通讯畅通，坚决杜绝脱岗、漏岗现象。一旦出现灾情或紧急重大情况，应立即反应，妥善处置，并按规定在第一时间如实上报(1小时内)。(上报流程：1、值班人员上报带班领导；2、带班领导向校长汇报；3、校长向教育局汇报)[责任部门：领导工作小组]。
6、严格执行上级应对雨雪天气相关决定与要求。
20xx年1月12日以来，我市遭受50年� 据气象预报，雨雪冰冻天气仍在发展，防雪防冻抗灾救灾形势更趋严峻。经请示省政府同意，市应急委紧急启动黄冈市突发公共事件总体应急预案II级响应行动。各地各部门要站在以人为本、科学发展和社会和谐的高度，克服麻痹思想和侥幸心理，以对人民群众高度负责的态度，迅速启动相关应急预案，落实有效措施，主动积极应对，最大限度地减少灾害损失，确保人民群众生命安全，确保群众生活基本需要，确保正常工作生活秩序，确保过一个安定祥和的春节，确保生产正常进行。
一、加强气象预报预警。
市政府建立天气情况会商制度，根据需要不定期召开会议，及时通报气象情况，分析气象影响，研究应对措施。气象部门要建立24小时气象滚动测报制度，加大中短期测报密度。对可能发生的灾害性天气过程，气象部门要及时向当地政府、有关部门、企事业单位通报预测预警信息，充分利用报纸、电视、广播、网站、手机短信、电子显示屏等多种形式及时向社会公众发布。电信、移动、联通公司要积极配合做好公益类应急短信发送工作。
二、加强突发性灾情处置。
民政、卫生部门要做好受灾群众的安置救济、医疗救助和倒房户、危房户的转移安置工作。公安、交通部门要启动相关应急预案，科学调度，统筹安排，狠抓各项安全措施的落实。对公路交通，要科学运用封路、间断放行、分流车辆、除雪除冰防滑等措施，减少雪灾对公路交通的影响。对危险路段要设置警示标志，加强巡逻警力，发现事故及时处置，确保春运畅通和道路交通安全。要全力保障高速公路、主要国道和省道安全畅通。要就近就地妥善安排好滞留旅客、雨雪中受阻旅客和司乘人员的食宿、医疗和燃料供应等服务工作。经委、农业部门要加强对工农业生产抗灾救灾工作的帮扶和指导，加强农业冻害和动物疫病防控，确保重点地区、重点行业和企业生产顺利开展。建设、电力、通信等部门要按照应急预案的要求，迅速组织对受损的供水、供电、供气、通信等基础设施进行抢修，尽量提供临时性保障措施，防止出现大面积、长时间停供现象。国土资源部门要切实做好地质灾害预警预测，防范山体滑坡灾害发生。教育部门要加强中小学校安全管理，寒假期间，中小学校一律不得补课。
三、加强重要物资的调运和补充。
工业经济主管部门要动员各方力量全力以赴做好煤电组运工作。商务部门要组织好粮、油、蛋、肉、菜、奶等商品供应，石化部门要加大成品油供应调度，保证市场供应不断档、价格不大幅上扬。物价部门要加大市场物价监控力度，执行临时价格干预政策，严厉打击囤积居奇、哄抬物价等行为。交通、公安等有关部门要认真落实国务院通知要求，确保鲜活农产品“绿色通道”畅通。1月26日至2月5日，全市对运输鲜活农产品的车辆一律优先放行，一律免收路桥通行费，一律“不扣车、不罚款、不卸载”。公安、交通部门要加强警力调配，及时疏导车辆，确保道路畅通；所有成品油加油站要优先保证鲜活农产品运输车辆的油料供应，不限量，更不得加价。
四、加强群防群助工作。
各地要全面动员基层组织，对灾区进行拉网式逐户走访调查，摸清受灾情况，落实应对措施。要广泛建立互帮互助机制，县与县、乡与乡、村与村、户与户之间要互帮互助、互通有无，发动群众开展自救。要多方筹集救灾资金，加大投入，优先用于救灾救助工作，确保受灾群众有饭吃、有衣穿、有房住、有病能医，绝不能出现因工作不到位，造成缺衣缺食而发生非正常死人事件。新闻部门要加强对防雪防冻抗灾救灾工作的宣传，及时发布灾害预警信息，介绍防灾救灾技术知识，营造良好舆论氛围，引导群众抗灾自救。
五、加强督促检查工作。
各地、各部门要切实加强对防雪防冻抗灾救灾工作的组织领导，落实工作责任，严明工作纪律，确保抗灾救灾工作顺利进行。要落实包保责任制，县市区包乡镇、乡镇包村包户。各级领导干部要深入抗灾救灾第一线，走村串户，慰问灾民，检查指导抗灾救灾工作。防雪防冻抗灾救灾期间，各地各部门原则上不得召开与此无关的会议，各级领导非特殊情况不要外出和请假。要严肃工作纪律。对突发性灾情，有关负责同志要迅速赶赴现场，及时采取措施，抓紧处置到位。对在抗灾救灾工作中，因组织不力、工作不落实、处置不到位、信息上报不及时，造成严重社会影响的'，将依照《中华人民共和国突发事件应对法》相关规定严肃处理。
要建立部门联动机制。各地应急办、民政等有关部门要切实履行职责，加强应急指导，抓好督办协调。各有关部门要互通情况、相互支持、密切配合，增强行动的系统性、主动性和协同性，形成工作合力。民政、交通、建设、电力、气象等部门要采取多种有效形式，进一步加大核灾报灾和信息发布力度，争取方方面面的支持和援助。
六、加强应急值班和综合调度。
各地各部门要严格落实24小时值班制度，明确1名主要领导或分管常务工作的领导带班，安排熟悉政策和业务的人员值班。主要领导、带班领导和应急工作人员必须保证24小时手机开机，值班电话必须随时有人接听，确保通信联络畅通。市政府总值班室（应急办）要不定期对值班工作进行抽查，抽查结果及时通报。要加强信息报送工作。各县市区政府要将启动总体、专项、部门应急预案响应情况和灾害天气期间值班安排，市直有关部门和单位要将本部门启动II级预案响应情况和值班安排，于1月28日下午5时前报市政府总值班室（应急办）。建立灾情临时报告和零报告制度。各县（市、区）政府和市政府各部门对突发性或临时性灾情信息必须第一时间报市政府总值班室（应急办），综合性灾情信息（包括基本灾情、应对措施、存在问题及对策建议等）必须在每天下午2:30前报市政府总值班室（应急办）。市政府总值班室（应急办）要加强协调督办，督促各地各部门落实领导批示要求和重大决策部署，并及时进行检查。
物业小区保安警用器械管理规程
一、目的与适用范围
本规程规定了保安警用器械管理的职责和方法，保证器械功能完好、正常使用。
适用于保安警用所有器械。
二、职责
1、当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。
2、保安大队负责保安器械的采购、发放、送检。
3、管理处负责本小区保安器械的管理。
三、工作规程
1、对讲机管理
(1)对讲机是保安员执行任务的工具，属于公司的'公共财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。
(2)对讲机只供员工值勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情 况须由管理处领导同意方可。
(3)对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报主管领导批准。
(4)对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏照价赔偿。
(5)员工在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时互相推卸责任。发现问题应做好记录并及时上报主管领导加以处理。
(6)对讲机充电器由相应的班长领用，妥善保管、正确使用。 2、警棍的管理
(1)警棍是保安人员执行公务时的专用工具和武器。 (2)所配警棍只供当班保安员执勤时携带和在紧急情况下使 用，非值班、执勤人员严禁佩带和使用。
(3)严禁将警棍提供他人，无特殊情况或未经管理处主任批准，严禁带出。
(4)严禁用警棍嘻戏打闹，严禁将警棍交与他人玩耍。
(5)执勤保安必须将警棍随身携带，不得随意搁放或托他人代为保管。
(6)使用人员要爱护使用，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，当分不清具体责任人时，由该岗位人员共同赔偿。
(7)交接班时，交接班人员要进行器械和其他物品交接验收工作，确保其处于完好状态。
四、文件和记录
1、保安一日工作情况记录
2、领用物资记录
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的`方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300,000.00元。
提高服务中心的管理和服务质量，首先应高提高所有从业员工的专业化水平，使其产生态度、信念和行为的改变，并能持续改善其工作和绩效，因此，所有提高管理质量的立脚点，都应该是围绕人来展开的。
具体的实施当中，在工作方面，我们应该针对员工的实施全面质量监控，持续追求专业化、精细化管理，具体操作应该朝向持续改善各种作业流程，以及不断达成顾客满意的方向，其做法包括以业 我们服务中心将采取以下措施进行管理质量的提升：
一、加强技术技巧、物业知识、企业文化等的培训学习。
可以采用交流学习、重点案例讲解等多种形式的持续展开，提升员工的专业化、技能水平，为全面提升服务水平奠定基础。每周例会一句企业文化标语；每周例会轮流提出或讲解一个案例；每月一次个人技能展示。使员工正确认识物业服务，树立员工的自信心，改善工作态度。
二、降低人事流动，稳定员工队伍。
物业管理市劳动密集型行业，薪酬和且进入的门槛很低，但建立一直稳定的队伍对于管理和服务都有至关重要的作用。首先建立合理的薪金，已经制定完毕；再者，周期性的给员工谈话，了解思想动态；给年轻或优秀的员工制定合理的个人职业生涯规划；针对周围拆迁区域较多，给员工解决用餐等实际问题；给员工争取各向娱乐设施的使用权，丰富员工的班后生活。
三、完善内部管理制度。
服务中心在坚决贯彻执行使用ISO9000表格、质量要求的基础上，制定了适用于服务中心的各项制度和个性化表格，力争做到最完善的物业管理服务。为加强安全管理，营造安全第一的工作氛围，面对服务中心点多面广的现实情况，我们制定了节假日值班巡视表、各岗位员工工作注意事项、新员工工作内容阅知等。为便于日常管理，通过整理、修改、补充服务中心适用的规章制度，弥补了服务中心的管理缺陷，做到有章可循。
四、以业主需求为核心，注重日常细节服务。
服务中心通过保安、维修等工作亮点的建设，营造协同一致为业主服务的氛围，不断改进和提升服务技能，及时发现并弥补物业管理上的漏洞。如物业基础设施建设向业主提出的相关建议，业主意见回访等，将社会相关安全、卫生等方面信息及时的通知业主，在各个小区设立物业服务专栏
一、 概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、 人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入： 19.14万元(年度，以下省略)
l 物业管理费：11.34万元
应收 12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入 11.34万元(收缴率90%)
l 维修服务费：0.5万元
l 特约服务： 5.8万元
l 其他收入： 1.5万元
b) 支出：20.25万元
l 人员工资福利：14万元
l 办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l 维修保养费用：1.5万元
l 税金：1.05万元
l 不可预见费用：1.2万元
c) 润亏：-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2) 公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3) 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
(4) 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5) 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7) 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
(8) 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
(9) 保险费：暂不投保
(10) 合理利润：按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数，记录备案。
l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l 制定入住流程；
l 印刷入住表格；
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函 办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主办理手续
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%
标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补
标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修
标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H
标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水�
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；2019年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作资料
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的`规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监督。
四、物业费的成本测算
管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的`方法。
一、前期物业管理方案之高层负责人职责。
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。
2、直接负责高层物业管理的各项工作。
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。
4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。
5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。
负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。
6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。
7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。
8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：
1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。
2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）
5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。
7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。
一、安全护卫管理
管理处护卫实行24小时全天候值班，三班轮流，每班8小时。早班7:00到15:00;中班15:00到23:00;夜班23:00到次日7:00,各管理处可根据实际情况进行调整。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可自行调整。
管理处通常下设三个护卫班，即：护卫一、二、三班。每班分为四个岗，即：大堂岗，巡逻岗，车库(场)岗，道口岗。特殊情况下，可增(减)岗位设置。
护卫人员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护大厦治安秩序和维护客户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。安全护卫服务具体操作由护卫班负责；护卫主管具体贯彻落实公司制定的各项护卫规章，具体组织实施本管理处的安全护卫工作，处理安全护卫服务过程中出现的不合格。对不同性质的问题，应采取不同的处理方法。
1、对客户之间一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。
2、对一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取'可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆'的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。
3、在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反法纪情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育；需要给予治安处罚的，交公安机关处理；违反公司有关规定的，交管理处办公室处理。
4、对于犯罪行为，必须及时予以制上，设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。
管理处护卫主管负责对安全护卫工作进行日检；管理处管理层负责每月不少于四次的夜间查岗。对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并认真填写纠正措施报告上报品质部；发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告上报品质部。
二、清洁绿化管理
对清洁、绿化、消杀等服务公司的工作质量进行控制，控制方式分日检、月检两种方式。
1、日检：清洁绿化主管每日对管辖范围内的清洁状况进行不间断地巡查，并填写每日检查纪录。在日检中发现的不合格项要求服务公司当日整改，并在日检纪录中注明；如有发现服务公司对我司荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司品质部，由品质部向相关服务公司发出书面警告，一年内书面警告累积达三次，有权要求终止分包合同。
2、月检：公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定服务公司定期整改，如因对方失误造成我司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。
3、抽查项目与方式：
1)首层地面(含绿化带):抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。
2)首层大堂的'地面、墙面：抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。
3)标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。
4)写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。
5)地面的下水道、污水井(含地下室内部分):抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。
6)地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。
7)楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。
8)不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等):电梯轿厢每栋抽查一部电梯；电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门；地面警示牌、围栏抽查3-4处。
9)垃圾清运：垃圾要日产日清，垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督，如有遗留的垃圾没有清运，管理处有权要求重新清运并作相应处罚。对垃圾不能及时清运的，服务方应给出书面原因，并保证不再违反。
10)消杀：必须对消杀服务公司进行控制，要求派来的消杀人员必须到管理处签到后，方可进行消杀。消杀人员必须持有政府颁发的除四害'许可证。消杀的标准必须达到《广东省'除四害'管理规定》的城镇'除四害'控制标准。
11)绿化：确保绿化井然有序，管理过程包括：植物养护、植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物的浇水与施肥等。
三、维修管理
为确保客户提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。控制方式分为日检、周巡及月检。
1、维修主管负责每日对派工单进行检验；
2、维修主管每周对管辖范围内的维修状况进行不间断地巡查，并填写检查纪录。
3、公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限期整改。
4、检验规则：
1)服务及时性：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过25分钟。维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过72小时(工艺要求特殊的例外);不能当天完成的，应向客户解释原因。
2)服务质量：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足客户的合理要求；严格按工作标准执行。
为了做好小区消防工作，确保小区人员、单位人身生命财产安全，落实消防工作“以防为主、防消结合”的基本原则，应付突发的火灾事故，特制订本预案。
无论何时，一旦返现有火灾苗头，如烟、油、味、色的异常状态，每一位员工都必须立即向值班领导报警、消防监控室报警（注意：当现场异味为液化气等易燃易爆气体是，严禁在现场使用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火光引爆易燃气体），请其派人查明真-相，并做好应急准备。
一、 组织机构
小区灭火和应急疏散工作应分为报警组、灭火组、疏散组、后勤设备组，具体工作分工如下：
1、 报警组：（可由5—7人组成）主要负责接报火警，火灾时的通讯工作，指引消防车辆到达火灾现场（如到指定重要的路口指引车辆，清除道路上的障碍物等）。
2、 灭火组：（可由3—5人组成）主要负责一般初级火灾的扑救工作。
3、 疏散组：（可由8—10人组成）主要负责火灾时人员的安全疏散，警戒，维护秩序。
4、 后勤设备组：（可由5—7人组成）主要负责火灾现场的电源、燃气、管道、及消防设备的管理。
二、 报警和接出警的程序
接、报火情时要沉着冷静，耐心
1、消防监控中心报警组人员要坚守岗位，对小区的重点要害方位动静全方位24小时严密监控。
2、监控中心收到监控区域的火警信号或火警电话后，应立即用对讲机或电话通知灭火组人员赶赴现场，如发现火势较大时立即拨打火警电话119，并电话通知值班领导及各小组负责人，赶赴现场。
3、灭火组赶到现场后如未发生火灾，应查明警示信号的报警原因，并做详细记录。
4、如有火灾发生，因根据火情，立即拨打火警119报警，并将信息反馈监控中心，同时进行灭火及疏散工作，切勿在现场或附近高喊“着火了”，以免造成不必要的恐慌。
5、报警组根据火灾情况，调集有关人员启动灭火和应急预案。
三、应急疏散的程序和措施
1、为使灭火和应急疏散预案顺利进行，秩序维护员应加强日常检查，确保消防通道的时刻畅通。
2、公共聚集场所（一楼大堂、1楼消防楼道出入口、地下室、楼顶）应保持消防通道的畅通，出入口有明显标志，消防通道及安全门不能封锁。
3、火灾发生时，由后勤设备组人员关闭区域内电源、燃气管道，若着火楼层较高时将电梯调试为手动模式，为消防员专用。
4、火灾发生时，疏散组人员应迅速赶赴火场，利用应急广播或逐门
逐户指挥人群有组织的疏散，疏散顺序为：先起火单位及其相邻单位，后起火层2层和下1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层应向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向楼顶疏散。
5、疏散时疏散组人员分别到电梯口劝解人群不能乘坐电梯，以防停电被困。
6、在火灾区域外150米处拉出警戒线，维护秩序，对围观人群进行劝解，以防高空坠物。并对外统一口径“火灾正在扑救，不要惊慌”
7、疏散组人员要在楼层各单位人员都已疏散完毕以后，确认是否还有人被困，在发现有人被困时，视情况救援，如自身无法救援时，立即同时消防员，并做汇报。
8、疏散路线尽量简捷，安全出口的利用要平均。
9、疏散组人员要分工明确，统一指挥。
四、扑救一般初级火灾的程序和措施
1、当火灾发生时要沉着冷静，采取适当的方法组织灭火、疏散。
2、对于能立即扑灭的火灾要抓住战机，。
3、对于不能立即扑灭的火灾，要采取“先控制，后消灭”的原则，先控制火势的蔓延，在展开全面的扑救，一举消灭。
4、火场如有受到围困，要坚持“先救人，后救火”的原则，全盘考虑，制订灭火疏散方案。
5、火场扑救要采取“先重点，后一般”的原则
6、火灾扑救要服从火场指挥员的统一指挥，分工明确，密切配合，当消防人员赶到现场后指挥员应将火场情况报告消防人员，并服从消防人员的统一指挥，配合消防队实施灭火，疏散工作。
五、通讯联络，安全防护救护的程序和措施
1、所有参加灭火与应急疏散工作的部门领导、工作人员应打开通讯工具，确保通讯畅通，随时确认工作、汇报。
2、后勤设备组通知电工或工程人员到现场待命。
3、医务人员在现场及时救治火场受伤人员，必要时与医院联系救治工作。
4、疏散组人员疏散无关车辆、人员，确保交通畅通。
六、警戒措施
1、由疏散组人员做好警戒工作，布置好小区内部和外围的警戒
2、由报警组人员清楚小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通道路，为消防队灭火创造有利条件。
3、由疏散组人员控制起火大楼底层入口，严禁无关人员进入大楼，知道疏散人员离开，保护从火场上就出的重要物资
4、有报警组引导消防员进入火场，维持灭火现场的秩序
5、加强火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和物业领导对起火原因进行勘查
6、保证非起火区域和和全体业主的安全，防止坏人趁火打劫
七、善后工作
1、组织人员清理灭火器材，及时更换，补充消防器材
2、统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报物业领导
3、组织员工对受伤业主进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助
4、物业领导应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结
5、有物业领导发动员工，收集可疑情况，配合消防部门对火灾事故进行调查，并做专题报告，分清责任。
一、人员进出凭证
(一)施工作业在三个工作日以上，凭管理处办理的《装修人员出入卡》进出；
(二)施工作业在三个工作日以内(含)，安全岗登记有效证件进出。
二、卡证管理
(一)《装修人员出入卡》的办理
1、《装修人员出入卡》为正/副卡，装修户数量大、较为集中时宜单纯采用正卡，但装修区域与生活区域应进行隔离，实行封闭管理；
2、正/副卡上应当按规定填写具体内容；
3、正/卡上须张贴持卡人的一寸免冠照片，并盖上管理处的印鉴；
4、在正/副卡连接处的中央位置盖上(管理处印鉴的')骑缝章。
(二)《装修人员出入卡》使用
1、正/副卡须配合使用；
2、装修人员进入小区时，应将正/副卡同时交护卫员验证；
3、验证完毕后，装修人员将正卡带走，副卡则留在安全岗；
4、安全岗值班员有权拒绝无卡人员进入小区。
5、装修作业人员必须佩戴《装修人员出入卡》正卡，副卡作为装修人员出场及管理处工作人员巡查与清场的依据。
三、装修管理规定
(一)严格按照《深圳市家庭居室装修管理规定》作业；
(二)作业时间：7:00-12:00和14:00-19:00;
(三)禁止装修施工人员窜栋、窜楼、窜户；
(四)对小区的装修人员，统一由指定的道口进出；
(五)禁止从事装修作业的人员在小区留宿；(对确需留宿的作业人员，应由业主作出书面担保，管理处办理手续后方能留宿，每户仅限2人)
(六)23:00以后，未经管理处同意，施工留守人员不得再出入小区。
(七)禁止作业人员在小区、楼层自由流动。如有违反，可移交管理处处置或令其立即离开小区。
四、装修巡查
(一)巡查时间：每班必须对小区装修户巡查1次；
(二)巡查内容
1、作业人员是否佩戴《装修人员出入卡》，对无卡、借卡或卡、房号不一致的人员，应清理出场；
2、有无私拉乱接管线；
3、是否按规定配备灭火器(一般按每50平方米一个);
4、是否存储易燃易爆、有毒有害的物品；
5、有无做饭、取暖或高热灯等；
6、有无吸烟等容易引发火灾的情况发生。
7、其他。
五、装修清场
(一)作业人员必须于每天19:00停止作业，19:30以前自觉从其进入的道口离开小区，同时取走自己的《装修人员出入卡》副卡。
(二)对于未取走副卡的人员，视为未离开小区。
(三)管理处须于19:30集中组织人员对所有装修户清场(除批准留守人员外);
(四)20:00-24:00，管理处应组织人员，对各个装修点至少组织一次巡查，重点检查有留守人员的装修点，避免装修人员擅自留宿、替换或在小区自由流动。
根据市政府办公室《关于切实做好降温雨雪天气防范应对工作的通知》（办〔20__〕163号）精神，为做好低温雨雪冷冻天气物业管理区域安全防范工作，保障冬季和“两节”期间广大群众正常生产生活，现就做好全市物业管理区域低温雨雪冰冻天气安全防范工作作出以下方案：
一、高度重视防雪防冻安全工作
县区、经开区物业主管部门要高度重视低温雨雪冰冻天气安全防范工作，加强组织领导，密切关注天气变化，及时组织开展检查防范工作，处理物业管理区域各类紧急事务。督促辖区内的物业企业和相关单位开展低温雨雪冰冻天气房屋及各类设施设备安全防范工作，切实保障人民群众生命财产安全和生产生活秩序正常，维护社会和谐稳定。
二、明确安全防范责任
县区、经开区物业主管部门要充分认清雨雪和持续低温天气对居民生活可能带来的不利影响，主要负责人要负总责、亲自抓，分管负责人要靠前指挥调度，明确工作分工，落实责任到人，形成上下协调、左右联动、全面覆盖的责任系统。各物业企业要指定专人负责，对物业区域内共用部位、共用设施设备加强日常巡查、监测监控和检修维护，确保正常运行。同时，要充分考虑雨雪、冰冻、大风、寒潮等恶劣天气可能造成的影响，重点排查人流集中区域和建筑年代较长、建设标准较低、失修失养的危旧房屋、校舍、沉降区域房屋和棚户区，以及室外广告、玻璃幕墙、高围墙、陡护坡等设施，提前防范，落实防控雨雪和霜冻的各项措施，一旦发现存在安全隐患或危险因素，必须立即采取防范措施，必要时应组织人员撤离。
三、落实安全防范措施
（一）加强预报预警
为了提高群众应急防范意识和能力，尽早做好防灾避险准备，各物业服务企业要充分利用网络、短信、电子显示屏、小区宣传栏等，及时发布灾害预警信息和防灾避灾措施，加强灾害预警宣传，提醒广大业主做好御寒和防滑防冻准备。
（二）完善应急措施
针对今年冬季可能出现的灾害性天气，要有针对性地制定工作方案和应急预案，成立抢险应急队伍，细化各项防控措施，做到有记录有档案。一旦发生紧急情况，及时启动应急预案，妥善处置，确保紧急情况下能够及时有效应对。强化员工安全教育，熟练掌握防寒、防冻、防滑的各项工作措施和技能。遇强降雪天气，要组织员工清除房顶和地面积雪，提前防范低温造成冻裂供水管道，冻坏水、电、气设施。对电梯、消防等设施设备，要严格执行日常监测维护保养等制度，确保正常运行。
（三）及时扫雪防冻
各物业服务企业要配置足够人员，确保每天24小时受理、处理业主或使用人的物业报修。提前准备铁铲、麻袋和草垫等抗雨雪冰冻物资，遇降雪天气，迅速组织人员对小区的出入口、雨棚、车库上下坡道等处的积雪进行清扫，方便业主出行。
四、强化督查确保工作落实到位
县区、经开区物业主管部门要加强对各物业管理项目低温雨雪冰冻天气防范工作检查，落实领导带班制度，加强应急值守，确保工作部署和应对措施落实到位。对在工作中重视不够、组织不力、行动迟缓的单位要予以通报批评和公开曝光。全体工作人员要保持手机联系畅通，遇紧急情况第一时间向有关主管部门汇报，并及时妥善处置， 切实保障人民群众生命财产安全。
一、施工管理
建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；
熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；
对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；
了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；
对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理
二、设备安装调试
对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；
出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；
及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。
三、竣工验收及接管验收
安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；
从物业维护保养管理的。角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；
对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；
做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。
四、人员配置及素质要求：
项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。
电梯技工：
人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证(电梯)
空调技工：
人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。
高压运行维护技工：
人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验。
一、会议目的和任务
认真总结经验，表彰先进，交流经验，部署工作，凝聚共识，加大管理力度，推进我市物业管理科学、规范、健康发展。
二、参加会议人员
1、市住房城乡建委领导、贵池区领导；
2、贵池区住房城乡建委主任、分管副主任、区物业管理处相关负责人；贵池区文明办（区市容局）、区行政执法局；
各县房产局局长、分管副局长、物业科长，九华山建设环保处分管领导、房产科负责人；
3、主城区5个街道办事处分管领导、20个社区居委会负责人（区住建委负责通知）；
4、主城区物业服务企业主要负责人（含外地来池企业），省、市优小区获奖企业代表。
三、会议议程及内容
会议安排半天时间。内容如下：
1、集中参观考察华邦-阳光城小区（各县、处不参加）；
2、市房产局作20xx年度全市物业管理工作报告；
3、通报表彰20xx年度池州市物业管理示范小区、安徽省物业管理示范及优秀小区，会场授牌；
4、主城区街道办事处、华邦物业公司介绍经验；安排部署20xx物业全市物业管理重点工作；
5、贵池区领导讲话；
6、市住房城乡建委领导讲话。
为了明确工作单使用规范，加强投诉处理过程控制，确保工作件件有着落、事事有回音，特制定本制度。
第一章 总则
第一条 本制度适用于物业公司内的所有员工。
第二条 工作单一式两联，一联作调度中心存底，一联给执行人作执行凭证；
第三条 工作单由档案管理员统一管理，根据需要定期安排采购，并按领用发放规定分发使用；
第四条 工作单的主体使用部门为调度中心，调度员、调度主管或部门领导均可派单，主要对象为各部门负责人、主管级员工、物业助理、工程师、维修工、维修监理、咨询员，每项工作都可用工作单的形式安排处理；
第二章 管理规定
第五条 调度中心派单员须详细填写派单人、任务地点、工作内容、工作要求、要求回复时间等，接单人签名确认并填写接单日期（精确到分钟）后带走执行联开展工作；
附则:如违反本规定，发现每漏填一项或不清楚的'扣罚责任人当月工资30元。
第六条 调度中心派发工作单必须合理，任何接单人不得拒绝接单，如确实无法处理的可逐级向上级领导汇报。
附则:如违反本规定，调度中心派单人派单不合理的扣罚当月工资30元，接单人拒绝接单的，扣罚接单人当月工资100元。
第七条 接单人必须按时完成派工任务，若未能如期完成，应在回复期限内反馈调度中心，报告工作进展情况；
附则:如违反本规定，接单人未按时完成工作，也未向调度中心回复进展情况的，扣罚责任人当月工资30员。
第八条 完成委派任务后，执行人须将处理过程及结果详细填写在备注一栏后，请服务对象（业主或住户等）签字认可，再交调度员进行电话回访后签字确认并记录后存档；
附则:如违反本规定，扣罚责任当月工资30元。
第八条 每天下班前十分钟调度员应核查当天工作单完成情况，在交接班记录本上详细了解工作未完成的原因并进行适当的指导、调整；
第九条 工作单用完后，由调度员凭存根联到档案管理员处领取，要求工作单存根联不得有缺页或损坏。
附则:如违反本规定，每发现缺、损一页的扣罚当事调度员当月工资30元
第三章 附则
第十条 本规定由xx物业管理有限公司客户服务部负责解释。
第十一条 本规定从下发之日起开始施行。